Daň z kapitálových ziskov Čiernej Hory 2026

Klient, ktorý si v roku 2017 kúpil apartmán na pobreží v Tivate a tento rok ho predal, dosiahol zdravý zisk a prvou otázkou bolo, koľko si z toho Čierna Hora odnesie. Odpoveď sa riadi daňou z kapitálových výnosov Čiernej Hory: 15 % zo zisku pre jednotlivca, vypočítaná ako predajná cena mínus zdokumentované náklady na nadobudnutie a zlepšenie. Sadzba je paušálna, ale základ je tam, kde predajcovia buď ušetria, alebo prídu o peniaze. Táto príručka vysvetľuje výpočet majetku, akcií a obchodného majetku, existujúce výnimky a kroky vykazovania.

Čo sa počíta ako kapitálový zisk v Čiernej Hore?

Kapitálový zisk vzniká, keď predáte alebo inak prevediete za hodnotu nehnuteľný majetok, podiely v spoločnosti, cenné papiere alebo určité iné vlastnícke práva a cena prevyšuje vaše náklady. Zisk je pozitívny rozdiel; strata je negatívna. Poplatok sa vzťahuje na fyzické osoby v rámci dane z príjmu fyzických osôb a na spoločnosti v rámci dane z príjmu právnických osôb, pričom pre každú z nich má inú mechaniku.

Pre fyzické osoby je základom Daň z kapitálových výnosov v Čiernej Hore predajná cena znížená o obstarávaciu cenu a o preukázané náklady spojené s kúpou, zhodnotením a predajom majetku. Obstarávacia cena je cena vo Vašej kúpnej zmluve. Ak ste majetok zdedili alebo ste ho dostali ako dar, východiskovým bodom sa stane hodnota zaznamenaná pri tomto predchádzajúcom prevode.

Aktíva držané spoločnosťou sa pri predaji nezdaňujú samostatne. Zisk je jednoducho súčasťou zisku spoločnosti za rok a je zdaňovaný podľa firemných sadzieb po započítaní akýchkoľvek strát. Tento rozdiel vedie k výberu medzi držbou nehnuteľnosti osobne alebo prostredníctvom d.o.o., ktorú hodnotíme ako súčasť realitných služieb v Čiernej Hore.

Ako sa vypočíta daň z kapitálových výnosov Čiernej Hory z majetku?

Výpočet je aritmetický, keď sú dokumenty na mieste:

Položka	Príklady obrázkov
Predajná cena v notárskej zmluve	250 000 eur
Obstarávacia cena z pôvodnej zmluvy	170 000 eur
Zdokumentované náklady na kúpu, ako napríklad daň z prevodu a notárske poplatky zaplatené pri nadobudnutí	7000 eur
Zdokumentované náklady na zlepšenie s faktúrami	18 000 eur
Zdaniteľný zisk	55 000 eur
Daň z kapitálových výnosov vo výške 15 %	8 250 eur

Každý riadok v stĺpci odpočtu potrebuje doklad: stará zmluva, doklad o zaplatení, rozhodnutie o dani z prevodu, faktúry dodávateľa. Hotovostné rekonštrukcie bez faktúr neznižujú základ. Predajcovia, ktorí si uchovávali svoje súbory, platia daň zo skutočného zisku; predajcov, ktorí pri väčšom počte nezaplatili daň.

Predajná cena je tá, ktorá je uvedená v zmluve a každý prevod notár hlási na daňovú správu, ktorá má tiež vlastný pohľad na trhové hodnoty z konania o dani z prevodu. Stanovenie ceny zmluvy pod trhovou úrovňou s cieľom znížiť daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností v Čiernej Hore vytvára problém pre kupujúceho a neskôr aj pre predávajúceho, preto to neodporúčame len z praktických dôvodov.

Ktoré predaje sú oslobodené od dane alebo sa s nimi zaobchádza priaznivo?

Čierna Hora rieši niekoľko transferov mimo bežného poplatku. Tie, ktoré sa v našej praxi vyskytujú najčastejšie, sú:

• Prevody medzi manželmi a medzi rodičmi a deťmi, a to aj prostredníctvom daru
• Dedičstvo, ktoré sa rieši podľa vlastných pravidiel a nie ako predaj
• Prevody uskutočnené v rámci rozvodového vyrovnania
• Určité výmeny majetku, kde žiadne peniaze nemenia majiteľa a hodnota je rovnaká

Každá z nich má podmienky týkajúce sa vzťahu, dokumentov a niekedy aj načasovania, takže výnimku potvrdzujeme skôr, než sa podpíše zmluva, ako po nej. Rodinný prevod, ktorý je štruktúrovaný ako bežný predaj, stráca priaznivé zaobchádzanie, aj keď sú strany spriaznené.

Predajcovia sa tiež pýtajú na výnimku primárneho pobytu, ktorá je bežná v západnej Európe. Pravidlá Čiernej Hory sú v tejto oblasti užšie a to, či daný dom spĺňa podmienky, sa preveruje prípad od prípadu na základe histórie registrácie a času, kedy tam majiteľ skutočne žil.

Ako sa zdaňujú zisky z akcií čiernohorskej spoločnosti?

Predaj vašich akcií v d.o.o. je pre vás ako jednotlivca kapitálový zisk: 15 % z predajnej ceny mínus to, čo ste zaplatili, vrátane akciového kapitálu, ktorým ste prispeli, a akýchkoľvek zdokumentovaných dodatočných príspevkov. Predaj sa uskutočňuje prostredníctvom notárom overenej zmluvy o prevode podielu a zapísaná v obchodnom registri, takže ho vidí aj daňová správa.

Dôležité sú dva body plánovania. Po prvé, pôžičky, ktoré vlastník poskytol spoločnosti, sa splácajú ako pôžičky, nepredávajú sa ako akcie a ak sú zdokumentované, sú mimo zisku. Po druhé, ak akcie drží skôr holdingová spoločnosť ako osobne, zisk sa zdaňuje na úrovni spoločnosti a môže sa reinvestovať bez osobnej daňovej vrstvy. To je jeden z dôvodov, prečo majitelia plánujúci odchod zriadili holdingovú štruktúru skôr, než v roku predaja.

Cenné papiere obchodované na burze sa riadia rovnakým 15% pravidlom pre jednotlivcov, pričom údaje makléra sú dôkazom nákladov a predajnej ceny.

Čo zaplatia nerezidenti pri predaji v Čiernej Hore?

Nerezident, ktorý predáva čiernohorské nehnuteľnosti alebo akcie v čiernohorskej spoločnosti, tu platí daň z kapitálových výnosov Čiernej Hory vo výške 15 % zo zisku, pretože aktívum má čiernohorský zdroj. Nerezident potom nahlási predaj doma, kde zmluva alebo vnútroštátne právo zvyčajne pripisujú čiernohorskú daň. Väčšina čiernohorských zmlúv dáva krajine, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, prvé právo na daňové zisky z tejto nehnuteľnosti, takže čiernohorská daň je len zriedka premrhaná.

Praktický rozdiel pre nerezidentov je procedurálny. Potrebujú čiernohorskú daňovú identifikáciu, v mnohých prípadoch miestny bankový účet pre výnosy z predaja a zástupcu na podanie priznania v apríli. Notári a banky kupujúcich sú na to zvyknutí a spis je rutinný, keď sa pripraví vopred. Ak chcete získať širší prehľad o tom, ako bydlisko ovplyvňuje vašu daňovú pozíciu, pozrite si nášho sprievodcu daňové bydlisko Čiernej Hory.

Ako súvisí daň z kapitálových výnosov s daňou z prevodu a DPH?

Pri predaji nehnuteľnosti sa stretnú tri dane a dopadajú na rôznych ľudí. Kupujúci platí daň z prevodu a prechodu nehnuteľnosti na nehnuteľnosť z druhej ruky alebo DPH za novostavbu kúpenú od developera. Predávajúci platí zo zisku daň z kapitálových výnosov. Daň z prevodu a prevodu kupujúceho zaplatená pred rokmi sa stáva súčasťou obstarávacích nákladov predávajúceho, keď kupujúci neskôr predá, a preto je dôležité zachovať rozhodnutie o dani z prevodu.

Predajca, ktorý je platiteľom DPH, môže byť povinný účtovať DPH pri predaji určitého majetku, čo mení postavenie kupujúceho. Predajcovia, ktorí držia majetok v spoločnosti, preto pred zaradením majetku kontrolujú stav DPH. Naši kolegovia podrobne pokrývajú stranu kupujúceho pri dani z prevodu; tu ide jednoducho o to, že zisk predávajúceho a daň z prevodu kupujúceho sú samostatné poplatky v rámci tej istej zmluvy.

Ako a kedy nahlásite zisk?

Fyzická osoba vykáže kapitálový zisk v ročnom daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb, splatné do konca apríla roku po predaji, a zaplatí daň pri vyrubení. U notára sa neplatí. V priznaní sa zhromažďuje zisk, akýkoľvek iný príjem za rok a mestská daň.

Dokumenty, ktoré si treba uschovať pre vrátenie sú:

• Obe zmluvy, akvizičná aj predajná, s dokladom o zaplatení
• Daň z prevodu alebo DPH zaplatená pri nadobudnutí
• Faktúry za vylepšenia a za predajné náklady, ako sú poplatky agentúre
• Bankové výpisy uvádzajúce výnosy
• Pri akciách výpisy z registra pred a po prevode

Spoločnosť vykazuje zisk prostredníctvom svojho ročného daňového priznania k dani z príjmov právnických osôb, pričom účtovná hodnota majetku je nákladom. Spoločnosti, ktoré udržiavajú svoje účtovné knihy aktuálne prostredníctvom miestneho účtovníka, majú čísla pripravené na konci roka bez osobitného cvičenia.

Majte viac zo svojho zisku pri predaji v Čiernej Hore

Daň z kapitálových výnosov v Čiernej Hore je rovných 15 %, takže základom je páka: zdokumentované náklady na nadobudnutie a zlepšenie, správna holdingová štruktúra, správne použité rodinné výnimky a včas podané priznanie. Predaj plánovaný na rok dopredu zvyčajne produkuje podstatne menšiu daň ako predaj plánovaný v týždni, keď sa objaví kupujúci. Pošlite nám nákupné dokumenty a predpokladané podmienky predaja a my vám pred podpisom vypočítame zisk a daň v rámci každej štruktúry; najjednoduchším východiskovým bodom je bezplatná konzultácia.