Montenegro Kapitalertragssteuer 2026: Eigentum und Aktien

Ein Kunde, der 2017 eine Wohnung direkt am Meer in Tivat kaufte und sie dieses Jahr verkaufte, erzielte einen satten Gewinn, und die erste Frage war, wie viel davon Montenegro einnehmen würde. Die Antwort wird durch die montenegrinische Kapitalertragssteuer geregelt: 15 % des Gewinns für eine natürliche Person, berechnet als Verkaufspreis abzüglich der dokumentierten Anschaffungs- und Verbesserungskosten. Der Zinssatz ist pauschal, aber die Basis ist, ob Verkäufer entweder Geld sparen oder verlieren. Dieser Leitfaden erläutert die Berechnung für Grundstücke, Anteile und Betriebsvermögen, die bestehenden Ausnahmen und die Meldeschritte.

Was gilt in Montenegro als Kapitalgewinn?

Ein Kapitalgewinn entsteht, wenn Sie eine Immobilie, Unternehmensanteile, Wertpapiere oder bestimmte andere Eigentumsrechte verkaufen oder anderweitig gegen Wert übertragen und der Preis Ihre Anschaffungskosten übersteigt. Der Gewinn ist die positive Differenz; ein Verlust ist das Negative. Die Gebühr gilt für natürliche Personen, die der Einkommensteuer unterliegen, und für Unternehmen, die der Körperschaftsteuer unterliegen, wobei jeweils unterschiedliche Mechanismen gelten.

Für Privatpersonen ist die Montenegro-Kapitalertragssteuer-Bemessungsgrundlage der Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungspreises und der dokumentierten Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf, der Verbesserung und dem Verkauf des Vermögenswerts. Der Anschaffungspreis ist der Preis in Ihrem Kaufvertrag. Wenn Sie den Vermögenswert geerbt oder als Schenkung erhalten haben, gilt der bei der früheren Übertragung erfasste Wert als Ausgangspunkt.

Von einem Unternehmen gehaltene Vermögenswerte werden beim Verkauf nicht gesondert besteuert. Der Gewinn ist einfach Teil des Jahresgewinns des Unternehmens und wird nach Verrechnung etwaiger Verluste mit den Körperschaftsteuersätzen besteuert. Dieser Unterschied bestimmt die Wahl zwischen dem Besitz einer Immobilie persönlich oder durch einen d.o.o., den wir als Teil von Immobiliendienstleistungen in Montenegro bewerten.

Wie wird die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro berechnet?

Die Berechnung erfolgt rechnerisch, sobald die Unterlagen vorliegen:

Artikel	Beispielfiguren
Verkaufspreis im notariellen Vertrag	250.000 Euro
Anschaffungspreis aus dem ursprünglichen Vertrag	170.000 Euro
Dokumentierte Kaufkosten, wie z. B. beim Erwerb gezahlte Grunderwerbsteuer und Notargebühren	7.000 Euro
Dokumentation der Verbesserungskosten mit Rechnungen	18.000 Euro
Steuerpflichtiger Gewinn	55.000 Euro
Kapitalertragssteuer von 15 %	8.250 Euro

Für jede Zeile in der Abzugsspalte ist ein Dokument erforderlich: der alte Vertrag, der Zahlungsnachweis, der Übertragungssteuerbescheid, Rechnungen des Auftragnehmers. Barrenovierungen ohne Rechnung mindern die Bemessungsgrundlage nicht. Verkäufer, die ihre Akten aufbewahrt haben, zahlen Steuern auf den tatsächlichen Gewinn; Verkäufer, die für eine größere Anzahl keine Steuern gezahlt haben.

Der Verkaufspreis ist derjenige im Vertrag, und der Notar meldet jede Übertragung dem Finanzamt, das auch eine eigene Sicht auf die Marktwerte aus dem Grunderwerbsteuerverfahren hat. Die unter dem Marktpreis liegende Preisgestaltung für einen Vertrag zur Senkung der Kapitalertragssteuer auf Immobilien in Montenegro stellt für den Käufer und später für den Verkäufer ein Problem bei der Veranlagung der Grunderwerbssteuer dar, sodass wir allein aus praktischen Gründen davon abraten.

Welche Verkäufe sind steuerbefreit oder begünstigt?

Montenegro behandelt mehrere Überweisungen außerhalb der ordentlichen Gebühr. Die in unserer Praxis am häufigsten vorkommenden sind:

• Übertragungen zwischen Ehepartnern sowie zwischen Eltern und Kindern, auch durch Schenkung
• Erbschaft, die nach eigenen Regeln und nicht als Verkauf gehandhabt wird
• Überweisungen im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung
• Bestimmte Eigentumsbörsen, bei denen kein Geld den Besitzer wechselt und der Wert gleich ist

Für jede davon gelten Bedingungen hinsichtlich der Beziehung, der Dokumente und manchmal auch des Zeitpunkts. Daher bestätigen wir die Befreiung vor der Unterzeichnung eines Vertrags und nicht erst danach. Eine Familienübertragung, die als gewöhnlicher Verkauf strukturiert ist, verliert die Vorzugsbehandlung, obwohl die Parteien verwandt sind.

Verkäufer fragen auch nach einer Ausnahmeregelung für den Hauptwohnsitz, wie sie in Westeuropa üblich ist. Montenegros diesbezügliche Vorschriften sind strenger, und ob ein bestimmtes Haus die Voraussetzungen erfüllt, wird von Fall zu Fall anhand der Registrierungshistorie und der Zeit geprüft, zu der der Eigentümer tatsächlich dort gelebt hat.

Wie werden Gewinne aus Anteilen an einem montenegrinischen Unternehmen besteuert?

Der Verkauf Ihrer Anteile an einem d.o.o. ist für Sie als Einzelperson ein Kapitalgewinn: 15 % des Verkaufspreises abzüglich Ihrer Einzahlung, einschließlich des von Ihnen eingebrachten Aktienkapitals und etwaiger dokumentierter zusätzlicher Einlagen. Der Verkauf erfolgt über einen notariell beglaubigten Anteilsübertragungsvertrag und wird im Handelsregister eingetragen, sodass die Steuerverwaltung dies einsehen kann.

Zwei Planungspunkte sind wichtig. Erstens werden Darlehen, die der Eigentümer dem Unternehmen gewährt hat, als Darlehen zurückgezahlt, nicht als Aktien verkauft und sind, sofern dokumentiert, nicht im Gewinn enthalten. Zweitens: Werden die Anteile von einer Holdinggesellschaft und nicht persönlich gehalten, wird der Gewinn auf Unternehmensebene besteuert und kann ohne persönliche Steuerschicht reinvestiert werden. Dies ist einer der Gründe, warum Eigentümer, die einen Ausstieg planen, eine Holdingstruktur frühzeitig und nicht erst im Jahr des Verkaufs einrichten.

Für Wertpapiere, die an einer Börse gehandelt werden, gilt die gleiche 15-Prozent-Regel für Privatpersonen, wobei die Angaben des Maklers als Nachweis für Kosten und Verkaufspreis dienen.

Was zahlen Nichtansässige, wenn sie in Montenegro verkaufen?

Ein Nichtansässiger, der montenegrinische Immobilien oder Anteile an einem montenegrinischen Unternehmen verkauft, zahlt hier die montenegrinische Kapitalertragssteuer in Höhe von 15 % des Gewinns, da der Vermögenswert aus montenegrinischer Quelle stammt. Der Nichtansässige meldet den Verkauf dann im Inland, wo das Abkommen oder das innerstaatliche Recht normalerweise die montenegrinische Steuer anrechnet. Die meisten Verträge Montenegros geben dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, das erste Recht, Gewinne aus dieser Immobilie zu besteuern, sodass die montenegrinische Steuer selten verschwendet wird.

Der praktische Unterschied für Gebietsfremde ist verfahrenstechnischer Natur. Sie benötigen einen montenegrinischen Steuerausweis, in vielen Fällen ein lokales Bankkonto für den Verkaufserlös und einen Vertreter, der die Steuererklärung im April einreicht. Notare und Banken von Käufern sind daran gewöhnt und die Akte ist Routine, wenn sie im Voraus erstellt wird. Eine umfassendere Übersicht darüber, wie sich der Wohnsitz auf Ihre Steuersituation auswirkt, finden Sie in unserem Leitfaden zur steuerlichen Ansässigkeit in Montenegro.

Wie wirkt sich die Kapitalertragssteuer auf die Übertragungssteuer und die Mehrwertsteuer aus?

Bei einem Immobilienverkauf treffen drei Steuern aufeinander, die von unterschiedlichen Personen getragen werden. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer für eine gebrauchte Immobilie oder die Mehrwertsteuer für ein neues Gebäude, das von einem Bauträger gekauft wurde. Der Verkäufer zahlt auf den Gewinn Kapitalertragssteuer. Die vor Jahren gezahlte Übertragungssteuer des Käufers wird Teil der Anschaffungskosten des Verkäufers, wenn dieser Käufer später verkauft, weshalb die Beibehaltung der Übertragungssteuerentscheidung wichtig ist.

Ein Verkäufer, der ein umsatzsteuerlich registriertes Unternehmen ist, muss möglicherweise beim Verkauf bestimmter Immobilien Mehrwertsteuer erheben, was die Position des Käufers verändert. Verkäufer, die Immobilien an einem Unternehmen halten, prüfen daher vor der Auflistung den Umsatzsteuerstatus des Vermögenswerts. Unsere Kollegen befassen sich ausführlich mit der Käuferseite der Grunderwerbsteuer; Hier geht es lediglich darum, dass der Gewinn des Verkäufers und die Übertragungssteuer des Käufers getrennte Belastungen im selben Vertrag sind.

Wie und wann melden Sie den Gewinn?

Eine natürliche Person gibt den Kapitalgewinn in der jährlichen Einkommensteuererklärung an, die bis Ende April des auf den Verkauf folgenden Jahres fällig ist, und zahlt die Steuer bei der Veranlagung. Es erfolgt keine Zahlung beim Notar. In der Steuererklärung werden der Gewinn, etwaige sonstige Einkünfte des Jahres und die kommunale Zusatzsteuer zusammengefasst.

Die für die Rücksendung aufzubewahrenden Unterlagen sind:

• Beide Verträge, der Kauf und der Verkauf, mit Zahlungsbeleg
• Beim Erwerb gezahlte Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer
• Rechnungen für Verbesserungen und Vertriebskosten wie z. B. Agenturgebühren
• Kontoauszüge, aus denen der Erlös hervorgeht
• Bei Freigaben erfolgt die Registrierung vor und nach der Übertragung

Ein Unternehmen meldet den Gewinn in seiner jährlichen Körperschaftssteuererklärung, wobei der Buchwert des Vermögenswerts als Anschaffungskosten dient. Unternehmen, die ihre Bücher über einen lokalen Buchhalter auf dem neuesten Stand halten, haben die Zahlen am Jahresende ohne gesonderte Übung parat.

Behalten Sie mehr von Ihrem Gewinn, wenn Sie in Montenegro verkaufen

Die Montenegro-Kapitalertragssteuer beträgt pauschal 15 %, der Hebel ist also die Basis: dokumentierte Anschaffungs- und Verbesserungskosten, die richtige Holdingstruktur, korrekt genutzte Familienbefreiungen und eine fristgerecht eingereichte Steuererklärung. Ein Verkauf, der ein Jahr im Voraus geplant ist, führt in der Regel zu einer wesentlich geringeren Steuer als ein Verkauf, der in der Woche geplant ist, in der der Käufer erscheint. Senden Sie uns die Kaufunterlagen und die erwarteten Verkaufsbedingungen, und wir berechnen den Gewinn und die Steuer für jede Struktur, bevor Sie unterzeichnen. Der einfachste Ausgangspunkt ist eine kostenlose Beratung.