Karadağ Değer Artış Kazancı Vergisi 2026: Mülk ve Hisse

2017'de Tivat'ta deniz kenarında bir daire alıp bu yıl satan bir danışanımız sağlıklı bir kazanç elde etti ve ilk sorusu Karadağ'ın bunun ne kadarını alacağıydı. Yanıtı Karadağ değer artış kazancı vergisi belirler: bir birey için kazancın %15'i, satış fiyatından belgelenmiş edinim ve iyileştirme maliyeti düşülerek hesaplanır. Oran sabittir, ama satıcıların para kazandığı ya da kaybettiği yer matrahtır. Bu rehber mülk, hisse ve işletme varlıkları için hesabı, mevcut istisnaları ve beyan adımlarını anlatıyor.

Karadağ'da ne değer artış kazancı sayılır?

Bir gayrimenkul varlığını, bir şirketteki hisseleri, menkul kıymetleri ya da bazı başka mülkiyet haklarını bedel karşılığı sattığınızda veya devrettiğinizde ve fiyat maliyetinizi aştığında bir değer artış kazancı doğar. Kazanç, pozitif farktır; zarar ise negatif fark. Yük, bireylere gelir vergisi, şirketlere ise kurumlar vergisi kapsamında ve her biri için farklı işleyişle uygulanır.

Bireyler için Karadağ değer artış kazancı vergisi matrahı, satış fiyatından edinim fiyatının ve varlığı alırken, iyileştirirken ve satarken bağlantılı belgelenmiş giderlerin düşülmesiyle bulunur. Edinim fiyatı, alım sözleşmenizdeki fiyattır. Varlığı miras ya da bağış yoluyla almışsanız, o önceki devirde kayda geçen değer başlangıç noktanız olur.

Bir şirketin elindeki varlıklar satışta ayrıca vergilenmez. Kazanç, basitçe şirketin o yılki kârının parçasıdır ve zararlar mahsup edildikten sonra kurumlar vergisi oranlarından vergilenir. Bu fark, bir mülkü kişisel olarak mı yoksa bir d.o.o. üzerinden mi tutmak gerektiği seçimini belirler; bunu Karadağ gayrimenkul hizmetleri kapsamında değerlendiriyoruz.

Mülkte Karadağ değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Belgeler hazır olduğunda hesap bir aritmetik işlemdir:

Kalem	Örnek tutarlar
Noter tasdikli sözleşmedeki satış fiyatı	250.000 euro
Orijinal sözleşmedeki edinim fiyatı	170.000 euro
Edinimde ödenen devir vergisi ve noter ücreti gibi belgelenmiş alım giderleri	7.000 euro
Faturalı belgelenmiş iyileştirme giderleri	18.000 euro
Vergiye tabi kazanç	55.000 euro
%15 değer artış kazancı vergisi	8.250 euro

İndirim sütunundaki her satır bir belge gerektirir: eski sözleşme, ödeme kanıtı, devir vergisi kararı, yüklenici faturaları. Faturasız nakit tadilatlar matrahı düşürmez. Dosyalarını saklayan satıcılar gerçek kazanç üzerinden vergi öder; saklamayanlar daha büyük bir rakam üzerinden.

Satış fiyatı sözleşmedeki fiyattır ve noter her devri Vergi İdaresi'ne bildirir; İdare'nin ayrıca devir vergisi sürecinden gelen kendi piyasa değeri görüşü de vardır. Karadağ'da mülk değer artış kazancı vergisini düşürmek için sözleşmeyi piyasanın altında fiyatlamak, alıcının devir vergisi tahakkuku ve satıcı açısından sonradan sorun yaratır; bu yüzden salt pratik gerekçelerle bunu önermiyoruz.

Hangi satışlar istisnadır ya da lehte muamele görür?

Karadağ birkaç devri olağan yükün dışında tutar. Uygulamamızda en sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Eşler arasındaki ve ana baba ile çocuklar arasındaki, bağış dahil devirler
• Satış olarak değil kendi kurallarıyla ele alınan miras
• Boşanma uzlaşması kapsamında yapılan devirler
• Hiç para el değiştirmeyen ve değerin eşit olduğu bazı mülk takasları

Bunların her birinin ilişki, belgeler ve bazen zamanlama üzerine koşulları vardır; bu yüzden istisnayı sözleşme imzalandıktan sonra değil, imzalanmadan önce teyit ederiz. Olağan bir satış gibi yapılandırılan bir aile devri, taraflar akraba olsa bile lehte muameleyi kaybeder.

Satıcılar ayrıca Batı Avrupa'da yaygın olan türden bir birincil konut istisnasını da sorar. Karadağ'ın bu konudaki kuralları daha dardır ve belirli bir konutun uygun olup olmadığı, tescil geçmişine ve sahibin gerçekten yaşadığı süreye göre vaka bazında kontrol edilir.

Karadağ şirketindeki hisselerden elde edilen kazançlar nasıl vergilenir?

Bir d.o.o.'daki hisselerinizi satmak, birey olarak sizin için bir değer artış kazancıdır: satış fiyatından koyduğunuz sermaye, yani katkı sağladığınız esas sermaye ve belgelenmiş ek katkılar düşüldükten sonra %15. Satış, noter tasdikli bir hisse devir sözleşmesiyle yapılır ve ticaret siciline tescil edilir; böylece Vergi İdaresi görür.

İki planlama noktası önemlidir. Birincisi, sahibin şirkete verdiği krediler hisse olarak satılmaz, kredi olarak geri ödenir ve belgelenmişse kazancın dışındadır. İkincisi, hisseler kişisel olarak değil bir holding şirketinde tutulduğunda kazanç kurumsal düzeyde vergilenir ve kişisel bir vergi katmanı olmadan yeniden yatırılabilir. Çıkış planlayan sahiplerin satış yılında değil erkenden bir holding yapısı kurmasının nedenlerinden biri budur.

Borsada işlem gören menkul kıymetler, bireyler için aynı %15 kuralını izler; maliyet ve satış fiyatının kanıtı aracı kurumun ekstreleridir.

Yerleşik olmayanlar Karadağ'da satış yaparken ne öder?

Karadağ gayrimenkulünü ya da bir Karadağ şirketindeki hisseleri satan yerleşik olmayan biri, varlık Karadağ kaynaklı olduğu için burada kazancın %15'i oranında Karadağ değer artış kazancı vergisi öder. Yerleşik olmayan kişi satışı daha sonra kendi ülkesinde bildirir; orada anlaşma ya da iç hukuk genellikle Karadağ vergisini mahsup eder. Karadağ'ın anlaşmalarının çoğu, mülke ilişkin kazançları ilk vergileme hakkını mülkün bulunduğu ülkeye verir; bu yüzden Karadağ vergisi nadiren boşa gider.

Yerleşik olmayanlar için pratik fark usule ilişkindir. Bir Karadağ vergi kimliğine, çoğu durumda satış bedeli için yerel bir banka hesabına ve nisanda beyannameyi verecek bir temsilciye ihtiyaçları vardır. Alıcıların noterleri ve bankaları buna alışkındır ve dosya önceden hazırlandığında rutindir. Mukimliğin vergi durumunuzu nasıl etkilediğine dair daha geniş bir bakış için Karadağ vergi mukimliği rehberimize bakın.

Değer artış kazancı vergisi, devir vergisi ve KDV ile nasıl etkileşir?

Bir mülk satışında üç vergi karşılaşır ve bunlar farklı kişilere düşer. Alıcı, ikinci el bir mülkte gayrimenkul devir vergisi, bir müteahhitten alınan yeni bir inşaatta ise KDV öder. Satıcı, kazanç üzerinden değer artış kazancı vergisi öder. Alıcının yıllar önce ödediği devir vergisi, o alıcı daha sonra sattığında satıcının edinim maliyetinin parçası olur; devir vergisi kararını saklamanın önemi de buradan gelir.

KDV mükellefi bir şirket olan satıcı, bazı mülklerin satışında KDV uygulamak zorunda kalabilir ve bu, alıcının durumunu değiştirir. Bu yüzden mülkü bir şirkette tutan satıcılar, ilana çıkarmadan önce varlığın KDV durumunu kontrol eder. Meslektaşlarımız devir vergisinin alıcı tarafını ayrıntılı ele alıyor; burada önemli olan şu: satıcının kazancı ile alıcının devir vergisi, aynı sözleşmedeki ayrı yüklerdir.

Kazancı nasıl ve ne zaman beyan edersiniz?

Birey, değer artış kazancını satıştan sonraki yılın nisan ayı sonuna kadar verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesinde bildirir ve vergiyi tahakkukta öder. Noterde ödeme yapılmaz. Beyanname kazancı, yılın diğer gelirlerini ve belediye ek vergisini bir araya getirir.

Beyanname için saklanacak belgeler şunlardır:

• Edinim ve satış sözleşmelerinin ikisi de, ödeme kanıtıyla birlikte
• Edinimde ödenen devir vergisi ya da KDV
• İyileştirmeler ve emlakçı ücreti gibi satış giderleri için faturalar
• Satış bedelini gösteren banka ekstreleri
• Hisseler için, devir öncesi ve sonrası sicil kayıtları

Şirket, kazancı varlığın defter değeri maliyet alınarak yıllık kurumlar vergisi beyannamesi üzerinden bildirir. Defterlerini yerel bir muhasebeci aracılığıyla güncel tutan şirketler, yıl sonunda rakamları ayrı bir çalışma gerektirmeden hazır bulur.

Karadağ'da satış yaparken kazancınızın daha fazlasını elinizde tutun

Karadağ değer artış kazancı vergisi sabit %15'tir; dolayısıyla asıl kaldıraç matrahtır: belgelenmiş edinim ve iyileştirme maliyetleri, doğru tutma yapısı, doğru kullanılan aile istisnaları ve zamanında verilmiş bir beyanname. Bir yıl önceden planlanan bir satış, genellikle alıcı belirdiği hafta planlanan bir satıştan belirgin biçimde daha az vergi doğurur. Alım belgelerini ve beklenen satış koşullarını bize gönderin; imzalamadan önce kazancı ve vergiyi her yapı altında hesaplayalım. En basit başlangıç noktası bir ücretsiz görüşmedir.