Imposta montenegrina sulle plusvalenze 2026

Un cliente che ha acquistato un appartamento fronte mare a Tivat nel 2017 e lo ha venduto quest’anno ha realizzato un buon guadagno, e la prima domanda era quanto ne avrebbe ricavato il Montenegro. La risposta è regolata dalla imposta sulle plusvalenze del Montenegro: 15% del guadagno di un individuo, calcolato come prezzo di vendita meno il costo documentato di acquisizione e miglioramento. Il tasso è fisso, ma la base è dove i venditori risparmiano o perdono denaro. Questa guida spiega il calcolo per proprietà, azioni e beni aziendali, le esenzioni esistenti e le fasi di rendicontazione.

Cosa conta come plusvalenza in Montenegro?

Una plusvalenza si verifica quando si vende o si trasferisce in altro modo un bene immobiliare, azioni di una società, titoli o altri diritti di proprietà e il prezzo supera il costo. Il guadagno è la differenza positiva; una perdita è quella negativa. L'addebito si applica alle persone fisiche soggette all'imposta sul reddito delle persone fisiche e alle società soggette all'imposta sul reddito delle società, con meccanismi diversi per ciascuno.

Per gli individui la base dell'imposta sulle plusvalenze del Montenegro è il prezzo di vendita ridotto del prezzo di acquisizione e dei costi documentati connessi all'acquisto, al miglioramento e alla vendita del bene. Il prezzo di acquisto è il prezzo indicato nel contratto di acquisto. Se hai ereditato il bene o lo hai ricevuto in dono, il valore registrato in quel trasferimento precedente diventa il tuo punto di partenza.

I beni detenuti da una società non sono tassati separatamente al momento della vendita. Il guadagno è semplicemente parte dell'utile annuale della società ed è tassato alle aliquote aziendali, dopo aver compensato eventuali perdite. Questa differenza guida la scelta tra detenere una proprietà personalmente o tramite un d.o.o., che valutiamo come parte di servizi immobiliari in Montenegro.

Come viene calcolata l'imposta montenegrina sulle plusvalenze immobiliari?

Il calcolo è aritmetico una volta che i documenti sono a posto:

Articolo	Figure di esempio
Prezzo di vendita nel contratto notarile	250.000 euro
Prezzo di acquisizione dal contratto originale	170.000 euro
Costi di acquisto documentati, come imposta di trasferimento e spese notarili pagate al momento dell'acquisizione	7.000 euro
Costi di miglioramento documentati con fatture	18.000 euro
Guadagno imponibile	55.000 euro
Imposta sulle plusvalenze al 15%	8.250 euro

Ogni riga nella colonna delle detrazioni necessita di un documento: il vecchio contratto, la prova di pagamento, la decisione sull'imposta di trasferimento, le fatture dell'appaltatore. Le ristrutturazioni in contanti senza fatture non riducono la base. I venditori che hanno conservato i propri file pagano le tasse sul guadagno reale; venditori che non pagavano le tasse su un numero maggiore.

Il prezzo di vendita è quello indicato nel contratto e il notaio segnala ogni trasferimento all'amministrazione fiscale, che ha anche la propria visione dei valori di mercato derivanti dalla procedura di imposta di trasferimento. Il prezzo di un contratto al di sotto del mercato per ridurre l'imposta sulle plusvalenze sulla proprietà in Montenegro crea un problema per l'accertamento dell'imposta sul trasferimento da parte dell'acquirente e successivamente per il venditore, quindi lo sconsigliamo solo per motivi pratici.

Quali vendite sono esenti o trattate favorevolmente?

Il Montenegro tratta diversi trasferimenti al di fuori delle tariffe ordinarie. Quelli che emergono più spesso nella nostra pratica sono:

• Trasferimenti tra coniugi e tra genitori e figli, anche mediante donazione
• Eredità, che viene gestita secondo le proprie regole piuttosto che come una vendita
• Trasferimenti effettuati nel corso di una transazione di divorzio
• Certi scambi di proprietà dove non c'è scambio di denaro e il valore è uguale

Ognuno di questi ha delle condizioni sul rapporto, sui documenti e talvolta sulle tempistiche, quindi confermiamo l'esenzione prima della firma del contratto piuttosto che dopo. Il trasferimento di famiglia che si configura come una vendita ordinaria perde il trattamento di favore anche se le parti sono imparentate.

I venditori chiedono anche un'esenzione per la residenza primaria del tipo comune nell'Europa occidentale. Le regole del Montenegro in materia sono più restrittive e se una determinata casa è idonea viene verificata caso per caso rispetto alla cronologia di registrazione e al tempo in cui il proprietario ha effettivamente vissuto lì.

Come vengono tassati gli utili sulle azioni di una società montenegrina?

Vendere le tue azioni in una d.o.o. è una plusvalenza per te come individuo: 15% sul prezzo di vendita meno quello che hai pagato, compreso il capitale azionario che hai apportato ed eventuali contributi aggiuntivi documentati. La vendita viene eseguita tramite un contratto di trasferimento azionario autenticato e registrato presso il registro delle imprese, così lo vede l'Amministrazione finanziaria.

Due punti di pianificazione contano. In primo luogo, i prestiti concessi dal proprietario alla società vengono rimborsati come prestiti, non venduti come azioni, e non rientrano nel guadagno se documentati. In secondo luogo, laddove le azioni sono detenute da una holding anziché personalmente, il guadagno è tassato a livello aziendale e può essere reinvestito senza un livello fiscale personale. Questo è uno dei motivi per cui i proprietari che pianificano un'uscita hanno creato una struttura holding all'inizio piuttosto che nell'anno della vendita.

I titoli negoziati in borsa seguono la stessa regola del 15% per i privati, con le dichiarazioni del broker come prova del costo e del prezzo di vendita.

Cosa pagano i non residenti quando vendono in Montenegro?

Un non residente che vende beni immobili montenegrini o azioni di una società montenegrina paga qui l'imposta montenegrina sulle plusvalenze al 15% del guadagno, perché il bene ha una fonte montenegrina. Il non residente poi denuncia la vendita nel proprio paese, dove il trattato o la legge nazionale solitamente accreditano l'imposta montenegrina. La maggior parte dei trattati del Montenegro danno al paese in cui si trova la proprietà il primo diritto di tassare le plusvalenze su quella proprietà, quindi l'imposta montenegrina raramente viene sprecata.

La differenza pratica per i non residenti è procedurale. In molti casi hanno bisogno di un documento di identificazione fiscale montenegrino, di un conto bancario locale per i proventi della vendita e di un rappresentante per presentare la dichiarazione ad aprile. I notai e le banche degli acquirenti sono abituati a questo e la pratica è di routine se preparata in anticipo. Per una visione più ampia di come la residenza influisce sulla tua posizione fiscale, consulta la nostra guida sulla residenza fiscale del Montenegro.

Come interagisce l’imposta sulle plusvalenze con l’imposta sui trasferimenti e l’IVA?

Durante la vendita di una proprietà si incontrano tre tasse che ricadono su persone diverse. L'acquirente paga l'imposta sul trasferimento immobiliare su una proprietà di seconda mano o l'IVA su una nuova costruzione acquistata da uno sviluppatore. Il venditore paga l'imposta sulle plusvalenze sul guadagno. L'imposta sul trasferimento pagata anni fa dall'acquirente diventa parte del costo di acquisizione del venditore quando l'acquirente vende successivamente, motivo per cui è importante mantenere la decisione sull'imposta sul trasferimento.

Un venditore che è una società con partita IVA potrebbe dover addebitare l'IVA sulla vendita di determinati beni e ciò modifica la posizione dell'acquirente. I venditori che detengono proprietà in un'azienda controllano quindi la posizione IVA del bene prima di metterlo in vendita. I nostri colleghi trattano in dettaglio il lato acquirente dell'imposta sul trasferimento; qui il punto è semplicemente che il guadagno del venditore e l'imposta sul trasferimento dell'acquirente sono oneri separati sullo stesso contratto.

Come e quando segnalare il guadagno?

Un individuo dichiara la plusvalenza nella dichiarazione annuale dei redditi delle persone fisiche, dovuta entro la fine di aprile dell'anno successivo alla vendita, e paga l'imposta sull'accertamento. Non è previsto alcun pagamento presso il notaio. La dichiarazione riunisce la plusvalenza, gli eventuali altri redditi dell'anno e l'addizionale comunale.

I documenti da conservare per il reso sono:

• Entrambi i contratti, l'acquisto e la vendita, con prova di pagamento
• Imposta di trasferimento o IVA pagata all'acquisizione
• Fatture per miglioramenti e costi di vendita come commissioni di agenzia
• Estratti conto bancari che mostrano i proventi
• Per le condivisioni, il registro estrae prima e dopo il trasferimento

Una società segnala il guadagno attraverso la dichiarazione annuale dei redditi delle società, con il valore contabile del bene come costo. Le aziende che tengono aggiornati i propri libri contabili tramite un contabile locale hanno i dati pronti alla fine dell'anno senza un esercizio separato.

Mantieni una quota maggiore del tuo guadagno vendendo in Montenegro

L'imposta sulle plusvalenze del Montenegro è fissa al 15%, quindi la leva è la base: costi di acquisizione e miglioramento documentati, la giusta struttura societaria, esenzioni familiari correttamente utilizzate e una dichiarazione presentata in tempo. Una vendita pianificata con un anno di anticipo produce solitamente un'imposta sostanzialmente inferiore rispetto a una vendita pianificata nella settimana in cui si presenta l'acquirente. Inviaci i documenti di acquisto e le condizioni di vendita previste e calcoleremo la plusvalenza e l'imposta sotto ciascuna struttura prima della tua firma; il punto di partenza più semplice è una consulenza gratuita.