Poradenstvo pri kúpe a prenájme nehnuteľností v Čiernej Hore
Kúpa nehnuteľnosti v Čiernej Hore je dlhodobé rozhodnutie a tak ju aj vedieme. Hľadáme priamo u vlastníkov, overíme vlastníctvo v katastri, zabezpečíme podpis u notára a zápis, potom spravujeme príjem z prenájmu a jeho daňové priznania, kým nehnuteľnosť vlastníte. Bez provízie realitnej kancelárie a bez nevysvetlenej klauzuly v zmluve.
- 0 %
- provízia RK pri kúpe priamo od vlastníka
- 3 %
- daň z prevodu pri kúpe staršej nehnuteľnosti
- 15 %
- daň z príjmov z prenájmu po odpočítaní uznaných nákladov
- 1
- podpis u notára na dokončenie kúpy
Čo vybavíme počas kúpy
- Hľadanie nehnuteľností priamo od vlastníkov v Podgorici a na pobreží
- Kontrola vlastníctva, histórie vlastníkov a vecných bremien v katastri
- Preverenie zmluvy, preklad a termín u notára
- Zápis vlastníctva a prepis zmlúv na energie
- Nájomné zmluvy, fakturácia, daňové priznania z prenájmu a komunikácia s nájomníkmi
- Poradenstvo k štruktúre: súkromné vlastníctvo alebo cez vašu spoločnosť
Od zadania po zapísané vlastníctvo
- 1Deň 0
Zadanie
Dohodneme lokalitu, rozpočet a účel (bývanie, prenájom alebo investícia) a to, či bude nehnuteľnosť patriť vám alebo vašej spoločnosti.
- 21.-3. týždeň
Vyhľadávanie a obhliadky
Užší výber priamo od vlastníkov, s obhliadkami osobne alebo cez video.
- 33.-4. týždeň
Due diligence
Pred akoukoľvek zálohou skontrolujeme výpis z katastra, históriu vlastníctva, vecné bremená, stavebné povolenia a územný plán.
- 44.-5. týždeň
Zmluva a notár
Zmluvu vyjednáme, preložíme a podpíšeme u notára a kúpna cena sa platí cez banku.
- 55.-8. týždeň
Registrácia a správa
Vlastníctvo sa zapíše do katastra, energie sa prepíšu na vaše meno a ak chcete, začne správa prenájmu.
Vlastníctvo nehnuteľností v Čiernej Hore pre zahraničných kupujúcich
Čo môže vlastniť cudzinec
Cudzinci môžu vlastniť byty, domy a obchodné priestory na vlastné meno. Poľnohospodárska pôda a niektoré pozemky sú vyhradené pre čiernohorské osoby, preto sa pozemky často kupujú cez čiernohorskú spoločnosť. Správnu štruktúru vlastníctva potvrdíme skôr, než čokoľvek podpíšete.
Celkové náklady na kúpu
Pri kúpe staršej nehnuteľnosti platí kupujúci daň z prevodu 3 %, novostavby kúpené od developera podliehajú DPH. K tomu notárske poplatky, súdne preklady a poplatky za zápis. Čiernohorská realitná kancelária si zvyčajne účtuje 3 % províziu; pri kúpe priamo od vlastníka táto položka odpadá.
Nehnuteľnosť ako základ pobytu
Vlastníctvo nehnuteľnosti v Čiernej Hore je uznaným základom prechodného pobytu. Povolenie sa predlžuje každý rok, kým nehnuteľnosť vlastníte, a tieto roky sa do trvalého pobytu započítavajú rovnako ako pri povolení cez spoločnosť.
Správa príjmov z prenájmu
Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 15 % po odpočítaní uznaných nákladov a krátkodobé prenájmy sa musia registrovať v miestnej turistickej organizácii. Registráciu, fakturáciu a daňové priznanie vybavíme, a ak žijete v zahraničí, aj komunikáciu s nájomníkmi, takže výnos dostanete čistý a zdokumentovaný.
Otázky ku kúpe nehnuteľnosti
Otázky ku kúpe nehnuteľnosti
Môžu cudzinci kupovať nehnuteľnosť v Čiernej Hore?
Áno. Byty, domy a obchodné priestory možno kúpiť na vlastné meno, pozemky sa zvyčajne kupujú cez čiernohorskú spoločnosť.
Aké dane platia pri kúpe nehnuteľnosti v Čiernej Hore?
Pri kúpe staršej nehnuteľnosti platí kupujúci 3 % daň z prevodu a k tomu notárske a zápisové poplatky. Pri novostavbách od developera sa namiesto dane z prevodu platí DPH.
Získam vďaka vlastníctvu nehnuteľnosti pobyt v Čiernej Hore?
Áno. Vlastníctvo nehnuteľnosti je uznaným základom prechodného pobytu a žiadosť o povolenie môžeme podať súbežne s kúpou.
Účtujete si províziu z nehnuteľnosti?
Nie. Pri nehnuteľnostiach, ktoré hľadáme priamo u vlastníkov, neplatíte žiadnu províziu; naše poradenstvo a právna práca majú pevný poplatok dohodnutý písomne.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti v Čiernej Hore?
Napíšte nám lokalitu, rozpočet a účel nehnuteľnosti. Odpovieme plánom vyhľadávania, úplným rozpisom nákladov a pevným poplatkom za poradenstvo.
Ešte nemáte spoločnosť alebo povolenie na pobyt? MonteStart to vybaví.
Naša sesterská značka MonteStart zabezpečuje založenie spoločnosti, povolenia na pobyt a prácu, zlúčenie rodiny a povolenie pre digitálnych nomádov za pevné ceny. MonteNext preberá v deň vydania povolenia.
Začať s MonteStart- Založenie spoločnostiD.o.o. zaregistrovaná za 5 až 7 pracovných dní.
- Povolenie na pobyt a pracovné povoleniePrechodný pobyt na základe vašej spoločnosti.
- Rodina a digitálni nomádiPovolenia pre rodinných príslušníkov alebo na prácu na diaľku.
MonteStart
Poradenstvo k vášmu ďalšiemu kroku v Čiernej Hore, nonstop
- Živé odpovede licencovaných poradcov
- Odporúčania založené na vašich číslach
- Nechajte číslo a poradca vám zavolá
Kúpa nehnuteľnosti v Čiernej Hore ako cudzinec: náklady, kontroly a časový plán na 2026
Zahraničný kupujúci v Čiernej Hore môže priamo vlastniť byt, dom alebo obchodný priestor, platiť v eurách a mať vlastníctvo zapísané do niekoľkých týždňov od podpisu. Kúpa nehnuteľnosti v Čiernej Hore ako cudzinec však vždy prechádza miestnym reťazcom kataster, notár a daňové podania a poradie týchto krokov rozhoduje o tom, ako dobre sú chránené vaše peniaze.
Je bezpečné kúpiť nehnuteľnosť v Čiernej Hore?
Áno, ak sa vlastníctvo overí skôr, než sa pohnú peniaze, a cena sa zaplatí cez banku na základe zmluvy overenej notárom. Tieto dve kontroly zabezpečujú väčšinu ochrany pri kúpe nehnuteľnosti v Čiernej Hore ako cudzinec a platia rovnako v Kotore, Tivate, Bare aj Podgorici. Pred zaplatením zálohy overíme:
- Výpis z katastra: zapísaný vlastník, spoluvlastnícke podiely a opis jednotky
- Hypotéky a iné zapísané vecné bremená
- Históriu vlastníctva a to, že zmluvu podpíše každý spoluvlastník
- Stavebné povolenie a územný plán, najdôležitejšie pri novších stavbách a prístavbách
- Zhodu totožnosti predávajúceho so záznamom v katastri
Postup za pevný poplatok, ktorý spája tieto kontroly s vyhľadaním, vyjednávaním a zápisom, je náš balík na kúpu nehnuteľnosti v Čiernej Hore.
Koľko stojí kúpa nehnuteľnosti v Čiernej Hore ako cudzinec v roku 2026?
K cene sa pri staršej nehnuteľnosti pripočíta 3 % daň z prevodu a notárske, prekladové a zápisové poplatky; pri novostavbe od developera je v cene DPH, ktorá nahrádza daň z prevodu. Tabuľka ukazuje jednotlivé položky pri byte za 200 000 EUR.
| Položka | Kto platí | Príklad pri 200 000 € |
|---|---|---|
| Daň z prevodu, 3 % pri staršej nehnuteľnosti | Kupujúci | 6 000 € |
| Notárske poplatky, súdne preklady a poplatky za zápis | Kupujúci | Rozpísané v cenovej ponuke |
| Provízia RK, zvyčajne 3 % až 5 % | Kupujúci, ak využije RK | 6 000 až 10 000 € |
| Provízia pri kúpe priamo od vlastníka | Neúčtuje sa | 0 € |
| Balík Kúpa nehnuteľnosti | Kupujúci | Pevne 1 900 € |
Zvyšok rozpočtu určujú cenové hladiny. Byty na pobreží sa bežne predávajú za 2 000 až 3 000 eur za meter štvorcový. V Podgorici začínajú ceny na okraji mesta okolo 1 500 eur a v najžiadanejších štvrtiach dosahujú okolo 2 500 eur, kým v severných mestách sa blížia k 1 000 eur.
Aké dokumenty potrebujete na kúpu nehnuteľnosti v Čiernej Hore?
Väčšinu spisu ku kúpe pripraví náš tím a notár, takže zoznam od súkromného kupujúceho je krátky:
- Platný pas každého kupujúceho, pri kúpe na firmu dokumenty z registra
- Apostilovaná plná moc, ak k notárovi neprídete osobne
- Úhrada ceny z bankového účtu na vaše meno alebo na vašu spoločnosť
- Váš súhlas s overeným prekladom zmluvy
Kupujúci na diaľku podpíšu plnú moc vo svojej krajine, my potom ideme k notárovi, podáme daň z prevodu a zapíšeme vlastníctvo a o každom kroku vás informujeme. Širší prehľad pravidiel nájdete v našom sprievodcovi kúpou nehnuteľnosti pre cudzincov.
Kúpa pozemku alebo kúpa cez spoločnosť
Poľnohospodársku pôdu a niektoré pozemky môžu vlastniť iba čiernohorské osoby, preto ich investori zvyčajne kupujú cez miestnu spoločnosť. Mať byt vo firme môže dávať zmysel aj pri komerčnom prenájme, pretože náklady na prenájom potom idú cez firemné účtovníctvo.
Kde cudzinci kupujú nehnuteľnosti v Čiernej Hore?
Kupujúci sa zvyčajne rozhodujú skôr podľa účelu než podľa mesta. Hrubý prehľad hlavných možností:
- Pobrežné mestá Budva, Kotor, Tivat, Bar a Herceg Novi: dovolenka a krátkodobý prenájom s registráciou v miestnej turistickej organizácii
- Podgorica: celoročný rodinný život v blízkosti medzinárodných škôl, úradov a služieb hlavného mesta
- Severné mestá: najnižšie ceny za meter štvorcový a pokojnejšie tempo
Ponuky developerov a vlastníkov zhromažďuje InvestMontenegro, náš sesterský web s ponukou nehnuteľnosti na predaj v Čiernej Hore, a každú z nich môžeme preveriť kontrolami na strane kupujúceho opísanými vyššie.
Čo sa stane po kúpe nehnuteľnosti v Čiernej Hore?
Zápis do katastra sa zvyčajne dokončí medzi piatym a ôsmym týždňom, potom sa energie prepíšu na vaše meno a praktická časť kúpy nehnuteľnosti v Čiernej Hore ako cudzinec je hotová. Vlastníctvo zároveň otvára cestu k prechodnému pobytu a prenajatá nehnuteľnosť sa stáva zdrojom zdaniteľného príjmu.
Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 15 % po odpočítaní uznaných nákladov a aj pri živote v zahraničí ho treba správne priznať; daňový poradca v Čiernej Hore určí, ktorá krajina ho podľa príslušnej zmluvy zdaňuje prednostne.
Rodiny, ktoré chcú v dome bývať a nie ho prenajímať, často spájajú kúpu so školou, zdravotnou starostlivosťou a dovozom auta.
Túto časť pokrýva naša pomoc pri presťahovaní do Čiernej Hory, ktorú vedie ten istý poradca ako kúpu.
Overte vlastníctvo pred zálohou pri kúpe nehnuteľnosti v Čiernej Hore ako cudzinec
Pošlite nám mesto, rozpočet a či je nehnuteľnosť na bývanie, na prenájom alebo na oboje. Poradca odpovie, aké kontroly vaša kúpa potrebuje, aké štátne poplatky treba očakávať a aký je náš pevný poplatok.