Imposto sobre as mais-valias no Montenegro 2026

Um cliente que comprou um apartamento à beira-mar em Tivat em 2017 e o vendeu este ano teve um ganho saudável, e a primeira questão era quanto é que Montenegro iria receber. A resposta é regida pelo Imposto sobre as mais-valias do Montenegro: 15% do ganho de uma pessoa singular, calculado como o preço de venda menos o custo documentado de aquisição e melhoria. A taxa é fixa, mas a base é onde os vendedores poupam ou perdem dinheiro. Este guia explica o cálculo de propriedades, ações e ativos empresariais, as isenções existentes e as etapas de relatório.

O que conta como mais-valias em Montenegro?

Um ganho de capital surge quando vende ou de outra forma transfere por valor um ativo imobiliário, ações de uma empresa, obrigações ou outros direitos de propriedade, e o preço excede o seu custo. O ganho é a diferença positiva; uma perda é negativa. A cobrança aplica-se a pessoas singulares sujeitas a imposto sobre o rendimento das pessoas singulares e a empresas sujeitas a imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas, com mecânica diferente para cada uma.

Para as pessoas singulares, a base do Imposto sobre as mais-valias do Montenegro é o preço de venda reduzido pelo preço de aquisição e pelos custos documentados relacionados com a compra, melhoria e venda do ativo. O preço de aquisição é o preço do seu contrato de compra. Quando herdou o ativo ou o recebeu como presente, o valor registado na transferência anterior torna-se o seu ponto de partida.

Os ativos detidos por uma empresa não são tributados separadamente na venda. O ganho é simplesmente parte do lucro da empresa no exercício e é tributado de acordo com as taxas das empresas, após compensação de eventuais prejuízos. Esta diferença impulsiona a escolha entre possuir uma propriedade pessoalmente ou através de um d.o.o., que avaliamos como parte dos serviços imobiliários em Montenegro.

Como é calculado o imposto sobre as mais-valias sobre as propriedades do Montenegro?

O cálculo é aritmético assim que os documentos estiverem em vigor:

Artigo	Figuras de exemplo
Preço de venda no contrato notarial	250.000 euros
Preço de aquisição do contrato original	170.000 euros
Custos de compra documentados, como imposto de transferência e taxas notariais pagas na aquisição	7.000 euros
Custos de melhoria documentados com faturas	18.000 euros
Ganho tributável	55.000 euros
Imposto sobre as mais-valias a 15%	8.250 euros

Cada linha da coluna de dedução necessita de um documento: o contrato antigo, o comprovativo de pagamento, a decisão do imposto de transferência, as faturas do contratante. As renovações de caixa sem fatura não reduzem a base. Os vendedores que guardaram os seus ficheiros pagam imposto sobre o ganho real; vendedores que não pagaram impostos sobre um número mais elevado.

O preço de venda é o que consta do contrato, sendo que o notário reporta cada transferência à Administração Fiscal, que tem também a sua própria visão dos valores de mercado do procedimento fiscal de transferência. Fixar o preço de um contrato abaixo do mercado para reduzir o imposto sobre as mais-valias sobre as propriedades no Montenegro cria um problema para a avaliação do imposto de transferência do comprador e para o vendedor posteriormente, pelo que desaconselhamos isto apenas por razões práticas.

Quais as vendas que estão isentas ou tratadas favoravelmente?

Montenegro trata diversas transferências fora do encargo ordinário. Os que surgem com maior frequência na nossa prática são:

• Transferências entre cônjuges e entre pais e filhos, incluindo através de donativos
• Herança, que é tratada de acordo com as suas próprias regras e não como uma venda
• Transferências efetuadas durante um acordo de divórcio
• Certas trocas de propriedades em que não muda de mãos qualquer dinheiro e o valor é igual

Cada um deles tem condições de relacionamento, documentos e, por vezes, um prazo, pelo que confirmamos a isenção antes da assinatura do contrato e não depois. A transmissão familiar estruturada como venda ordinária perde o tratamento favorável mesmo que as partes sejam relacionadas.

Os vendedores também perguntam sobre uma isenção de residência primária do tipo comum na Europa Ocidental. As regras do Montenegro nesta matéria são mais restritas e se uma determinada casa se qualifica é verificada caso a caso em relação ao histórico de registo e ao tempo em que o proprietário realmente viveu lá.

Como são tributados os ganhos sobre as ações de uma empresa montenegrina?

Vender as suas ações em d.o.o. é uma mais-valia para si enquanto indivíduo: 15% sobre o preço de venda menos o que pagou, incluindo o capital social com o qual contribuiu e quaisquer contribuições adicionais documentadas. A venda é concretizada através de um contrato de transmissão de acções com reconhecimento notarial e registada no registo comercial, para apreciação da Administração Tributária.

Dois pontos de planeamento são importantes. Em primeiro lugar, os empréstimos que o proprietário fez à empresa são reembolsados como empréstimos, não vendidos como ações, e estão fora do ganho se documentados. Em segundo lugar, quando as ações são detidas por uma holding e não pessoalmente, o ganho é tributado a nível empresarial e pode ser reinvestido sem uma camada fiscal pessoal. Esta é uma das razões pelas quais os proprietários que planeiam uma saída criam uma estrutura de participação mais cedo e não no ano da venda.

Os títulos negociados em bolsa seguem a mesma regra dos 15% para particulares, tendo as declarações da corretora como prova do custo e do preço de venda.

Quanto pagam os não residentes quando vendem no Montenegro?

Um não residente que venda imóveis montenegrinos ou ações de uma empresa montenegrina paga aqui o imposto sobre as mais-valias montenegrinas a 15% do ganho, porque o ativo tem origem montenegrina. O não residente reporta então a venda da casa, onde o tratado ou a legislação interna normalmente credita o imposto montenegrino. A maioria dos tratados do Montenegro confere ao país onde a propriedade se encontra o primeiro direito de tributar os ganhos dessa propriedade, pelo que o imposto montenegrino raramente é desperdiçado.

A diferença prática para os não residentes é processual. Necessitam de uma identificação fiscal montenegrina, de uma conta bancária local para o produto da venda, em muitos casos, e de um representante para apresentar a declaração em Abril. Os cartórios e os bancos dos compradores estão habituados a isso e o arquivo é rotineiro quando preparado com antecedência. Para uma visão mais ampla de como a residência afeta a sua situação fiscal, consulte o nosso guia sobre residência fiscal no Montenegro.

Como é que o imposto sobre as mais-valias interage com o imposto de transferência e o IVA?

Três impostos encontram-se na venda de uma propriedade e recaem sobre pessoas diferentes. O comprador paga imposto de transferência de imóveis sobre uma propriedade usada ou IVA sobre uma nova construção comprada a um promotor imobiliário. O vendedor paga imposto sobre as mais-valias sobre o ganho. O imposto de transferência do comprador pago há anos passa a fazer parte do custo de aquisição do vendedor quando esse comprador vende posteriormente, razão pela qual a manutenção da decisão do imposto de transferência é importante.

Um vendedor que seja uma empresa registada para efeitos de IVA pode ter de cobrar IVA na venda de determinados bens, o que altera a posição do comprador. Os vendedores que possuem bens numa empresa verificam, portanto, o estatuto de IVA do activo antes de o listar. Os nossos colegas cobrem detalhadamente o lado do comprador do imposto de transferência; aqui a questão é simplesmente que o ganho do vendedor e o imposto de transferência do comprador são encargos separados no mesmo contrato.

Como e quando reporta o ganho?

A pessoa singular reporta a mais-valia na declaração anual de rendimentos de pessoa singular, com vencimento até ao final de abril do ano seguinte ao da venda, e paga o imposto incidente. Não há pagamento no notário. A rentabilidade reúne o ganho, quaisquer outros rendimentos do ano e a derrama municipal.

Os documentos a guardar para a devolução são:

• Ambos os contratos, de aquisição e de venda, com comprovativo de pagamento
• Imposto de transferência ou IVA liquidado na aquisição
• Faturas de melhorias e de custos de venda, como taxas de agência
• Extratos bancários que mostram os rendimentos
• Para as ações, o registo extrai antes e depois da transferência

Uma empresa reporta o ganho através da sua declaração anual de imposto sobre o rendimento das empresas, tendo o valor contabilístico do ativo como custo. As empresas que mantêm os seus livros atualizados através de um contabilista local têm os números prontos no final do ano, sem um exercício separado.

Guarde mais do seu ganho ao vender em Montenegro

O imposto sobre as mais-valias no Montenegro é fixo em 15%, pelo que a alavanca é a base: custos de aquisição e melhoria documentados, a estrutura de titularidade dos direitos, isenções familiares utilizadas corretamente e uma declaração apresentada dentro do prazo. Uma venda planeada com um ano de antecedência produz geralmente um imposto materialmente mais baixo do que uma venda planeada na semana em que o comprador aparece. Envie-nos os documentos de compra e as condições previstas de venda, e calcularemos o ganho e o imposto de cada estrutura antes de assinar; o ponto de partida mais simples é uma consulta gratuita.