Montenegró tőkenyereség-adó 2026: ingatlan és részvény

Egy ügyfél, aki 2017-ben vett egy tengerparti lakást Tivatban, és idén eladta, egészséges nyereségre tett szert, és az első kérdés az volt, hogy Montenegró mennyit vesz el belőle. A választ a montenegrói tőkenyereség-adó szabályozza: a magánszemély nyereségének 15%-a, az eladási ár mínusz a beszerzés és fejlesztés dokumentált költsége. Az árfolyam állandó, de az alap az, ahol az eladók pénzt takarítanak meg, vagy veszítenek. Ez az útmutató ismerteti az ingatlanokra, részvényekre és üzleti eszközökre vonatkozó számításokat, a fennálló mentességeket és a jelentéstételi lépéseket.

Mi számít tőkenyereségnek Montenegróban?

Tőkenyereség akkor keletkezik, ha Ön ingatlant, társasági részesedést, értékpapírt vagy bizonyos egyéb tulajdonjogot ad el vagy más módon értékért átad, és az ár meghaladja az ön költségét. A nyereség a pozitív különbség; a veszteség a negatív. A díj a személyi jövedelemadó hatálya alá tartozó magánszemélyekre és a társasági adó hatálya alá tartozó cégekre vonatkozik, mindegyikre eltérő mechanizmussal.

Magánszemélyek esetében a montenegrói tőkenyereségadó alapja a beszerzési árral, valamint az eszköz vásárlásával, fejlesztésével és eladásával kapcsolatos dokumentált költségekkel csökkentett eladási ár. A vételár az adásvételi szerződésben szereplő ár. Ahol az eszközt örökölte vagy ajándékba kapta, a korábbi átruházáskor rögzített érték lesz a kiindulópont.

A társaság tulajdonában lévő vagyontárgyakat értékesítéskor nem kell külön adózni. A nyereség egyszerűen a vállalat éves nyereségének része, és a vállalati kulcs szerint adózik, miután az esetleges veszteségeket beszámítják. Ez a különbség határozza meg a választást az ingatlan személyes vagy d.o.o. útján történő birtoklása között, amelyet a montenegrói ingatlanszolgáltatások részeként értékelünk.

Hogyan számítják ki az ingatlanokra kivetett montenegrói tőkenyereségadót?

A számítás aritmetikai, ha a dokumentumok a helyükön vannak:

Tétel	Példa ábrák
Eladási ár a közjegyző által hitelesített szerződésben	250.000 euró
Beszerzési ár az eredeti szerződésből	170.000 euró
Dokumentált vásárlási költségek, mint például az átruházási illeték és a beszerzéskor fizetett közjegyzői díjak	7000 euró
Dokumentált fejlesztési költségek számlákkal	18.000 euró
Adóköteles nyereség	55.000 euró
15%-os tőkenyereségadó	8250 euró

A levonás rovatban minden sorhoz kell egy dokumentum: a régi szerződés, a fizetési bizonylat, az átruházási adó határozat, a vállalkozói számlák. A számla nélküli készpénzes felújítások nem csökkentik a bázist. Azok az eladók, akik megőrizték irataikat, adót fizetnek a valódi nyereség után; azok az eladók, akik nagyobb szám után nem fizettek adót.

Az eladási ár a szerződésben szereplő, és a jegyző minden átutalást jelent az Adóhivatalnak, amely az átruházási illeték eljárásából is megvan a saját nézete a piaci értékekről. Egy szerződés piaci ár alatti árazása a montenegrói ingatlanok tőkenyereség-adójának csökkentése érdekében problémát okoz a vevő transzferadó-megállapítása és később az eladó számára is, ezért pusztán gyakorlati okokból nem tanácsoljuk ezt.

Mely értékesítések mentesülnek vagy részesülnek előnyben?

Montenegró számos átutalást a szokásos díjon kívül kezel. A gyakorlatunkban leggyakrabban a következők fordulnak elő:

• Házastársak közötti, valamint szülők és gyermekek közötti transzferek, beleértve az ajándékozást is
• Öröklés, amelyet saját szabályai szerint kezelnek, nem pedig eladásként
• Válási egyezség során végrehajtott átutalások
• Bizonyos ingatlancserék, ahol nem pénz cserél gazdát, és az érték egyenlő

Ezek mindegyike rendelkezik feltételekkel a kapcsolatra, a dokumentumokra és néha az időzítésre vonatkozóan, ezért a mentességet a szerződés aláírása előtt erősítjük meg, nem pedig azt követően. A közönséges eladásként strukturált családi átruházás elveszti a kedvező elbánást, még akkor is, ha a felek kapcsolatban állnak egymással.

Az eladók a Nyugat-Európában megszokotthoz hasonló elsődleges lakóhely-mentességet is kérnek. Montenegró erre vonatkozó szabályai szűkebbek, és azt, hogy egy adott lakás alkalmas-e, esetről esetre ellenőrzik a regisztrációs előzmények és a tulajdonos tényleges ott tartózkodási ideje alapján.

Hogyan adóztatják a montenegrói vállalat részvényeinek nyereségét?

Részvényeinek eladása egy d.o.o.-ban magánszemély számára tőkenyereséget jelent: az eladási ár 15%-a mínusz a befizetett összeg, beleértve az Ön által befizetett alaptőkét és minden dokumentált kiegészítő hozzájárulást. Az adásvétel közjegyző által hitelesített részvényátruházási szerződéssel történik és a cégjegyzékbe bejegyzik, így az APEH látja.

Két tervezési szempont számít. Először is, a tulajdonos által a társaságnak nyújtott kölcsönöket kölcsönként fizetik vissza, nem részvényként adják el, és a nyereségen kívül esnek, ha dokumentálják. Másodszor, ha a részvényeket egy holdingtársaság birtokolja, nem pedig személyesen, a nyereséget vállalati szinten adóztatják, és személyi adóréteg nélkül újra befektethető. Ez az egyik oka annak, hogy a kilépést tervező tulajdonosok inkább holding-struktúrát hoznak létre, nem pedig az eladás évében.

A tőzsdén forgalmazott értékpapírok magánszemélyek esetében ugyanazt a 15%-os szabályt követik, a bróker nyilatkozatai a bekerülési érték és az eladási ár bizonyítékaként.

Mit fizetnek a nem rezidensek, amikor eladnak Montenegróban?

A montenegrói ingatlant vagy egy montenegrói cég részvényeit értékesítő nem rezidens montenegrói tőkenyereségadót fizet itt, a nyereség 15%-a után, mivel az eszköz montenegrói forrásból származik. A nem rezidens ezután otthon jelenti be az eladást, ahol a szerződés vagy a nemzeti jog általában jóváírja a montenegrói adót. A legtöbb montenegrói szerződés az ingatlan helye szerinti országnak adja meg az első jogot arra, hogy megadóztassák az ingatlanon elért nyereséget, így a montenegrói adó ritkán kerül kárba.

A gyakorlati különbség a nem rezidensek esetében eljárási jellegű. Szükségük van montenegrói adóazonosító okmányra, sok esetben helyi bankszámlára az eladásból származó bevételhez, valamint képviselőre az áprilisi bevallás benyújtásához. A vásárlók közjegyzői és a bankok ehhez szoktak, és az akta rutinszerű, ha előzetesen elkészítik. Ha tágabb képet szeretne kapni arról, hogy a lakóhely hogyan befolyásolja adózási helyzetét, tekintse meg a montenegrói adóügyi illetőségről szóló útmutatónkat.

Hogyan kapcsolódik a tőkenyereség-adó a transzferadóhoz és az áfához?

Három adó találkozik egy ingatlaneladáskor, és ezek különböző emberekre esnek. A vevő a használt ingatlan után ingatlanátruházási illetéket, a fejlesztőtől vásárolt új épület után pedig áfát fizet. Az eladó a nyereség után tőkenyereségadót fizet. A vevő évekkel ezelőtt befizetett vagyonátruházási illetéke az eladó beszerzési költségének részévé válik, amikor a vevő később értékesít, ezért számít az átruházási adóról szóló határozat megtartása.

Előfordulhat, hogy az áfa-köteles eladónak bizonyos ingatlanok eladása után áfát kell felszámítania, és ez megváltoztatja a vevő helyzetét. Azok az eladók, akik egy cégnél ingatlannal rendelkeznek, ezért a listára helyezés előtt ellenőrizzék az eszköz áfa-státuszát. Kollégáink részletesen foglalkoznak az átruházási illeték vevői oldalával; itt egyszerűen arról van szó, hogy az eladó nyeresége és a vevő átutalási adója ugyanazon szerződés külön díja.

Hogyan és mikor jelenti a nyereséget?

A magánszemély az értékesítést követő év április végéig esedékes éves személyi jövedelemadó bevallásában jelenti be az árfolyamnyereséget, és az adót megfizeti. A közjegyzőnél nincs fizetés. A hozam összeadja a nyereséget, az év egyéb bevételeit és az önkormányzati pótadót.

A visszaküldéshez megőrzendő dokumentumok a következők:

• Mindkét szerződés, az adásvétel és az adásvétel, fizetési igazolással
• Áfa vagy beszerzéskor fizetett ÁFA
• Számlák fejlesztésekről és értékesítési költségekről, például ügynökségi díjakról
• A bevételt bemutató bankkivonatok
• Részvények esetében a nyilvántartó kivonatokat készít az átruházás előtt és után

A társaság a nyereséget éves társasági adóbevallásán keresztül jelenti be, költségként az eszköz könyv szerinti értékét feltüntetve. Azoknak a vállalatoknak, amelyek könyvelésüket egy helyi könyvelő segítségével tartják naprakészen, az év végén külön gyakorlat nélkül készen állnak a számadatok.

Maradjon meg több nyereségéből, ha Montenegróban értékesít

Montenegró tőkenyereség-adó átalány 15%, tehát az emelő az alap: dokumentált beszerzési és fejlesztési költségek, megfelelő birtokszerkezet, helyesen alkalmazott családi mentességek és időben benyújtott bevallás. Egy évre előre tervezett eladás általában lényegesen kisebb adót eredményez, mint a vevő megjelenésének hetében tervezett eladás. Küldje el nekünk a vásárlási dokumentumokat és a várható eladási feltételeket, és mi kiszámoljuk a nyereséget és az adót az egyes szerkezetek alatt, mielőtt Ön aláírja; a legegyszerűbb kiindulópont egy ingyenes konzultáció.