Podatek od zysków kapitałowych Czarnogóry 2026

Klient, który kupił mieszkanie nad morzem w Tivat w 2017 r. i sprzedał je w tym roku, zarobił solidnie, a pierwszym pytaniem było, ile z tego zajmie Czarnogóra. Odpowiedź reguluje podatek od zysków kapitałowych Czarnogóry: 15% zysku na osobę fizyczną, obliczone jako cena sprzedaży pomniejszona o udokumentowany koszt nabycia i ulepszenia. Stawka jest stała, ale podstawą jest sytuacja, w której sprzedawcy oszczędzają lub tracą pieniądze. W tym przewodniku wyjaśniono obliczenia dotyczące nieruchomości, udziałów i aktywów biznesowych, istniejące zwolnienia oraz etapy raportowania.

Co liczy się jako zysk kapitałowy w Czarnogórze?

Zysk kapitałowy powstaje, gdy sprzedajesz lub w inny sposób przekazujesz wartość nieruchomości, udziałów w spółce, papierów wartościowych lub niektórych innych praw majątkowych, a cena przekracza Twój koszt. Zysk jest dodatnią różnicą; strata jest stratą ujemną. Opłata dotyczy osób fizycznych objętych podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz spółek objętych podatkiem dochodowym od osób prawnych, przy czym dla każdego z nich obowiązują inne mechanizmy.

Dla osób fizycznych podstawą Czarnogórskiego podatku od zysków kapitałowych jest cena sprzedaży pomniejszona o cenę nabycia oraz udokumentowane koszty związane z zakupem, udoskonaleniem i sprzedażą składnika aktywów. Cena nabycia jest ceną podaną w umowie kupna. Jeżeli odziedziczyłeś składnik aktywów lub otrzymałeś go w prezencie, Twoim punktem wyjścia będzie wartość zarejestrowana przy wcześniejszym przekazaniu.

Aktywa posiadane przez spółkę nie podlegają odrębnemu opodatkowaniu w przypadku sprzedaży. Zysk stanowi po prostu część rocznego zysku spółki i jest opodatkowany według stawek korporacyjnych, po odliczeniu wszelkich strat. Ta różnica wpływa na wybór między posiadaniem nieruchomości osobiście lub za pośrednictwem d.o.o., co oceniamy w ramach obsługi nieruchomości w Czarnogórze.

Jak obliczany jest podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości w Czarnogórze?

Obliczenie ma charakter arytmetyczny po przygotowaniu dokumentów:

Przedmiot	Przykładowe figury
Cena sprzedaży w umowie notarialnej	250 000 euro
Cena nabycia z pierwotnej umowy	170 000 euro
Udokumentowane koszty zakupu, takie jak podatek od przeniesienia własności i opłaty notarialne uiszczone przy przejęciu	7 000 euro
Udokumentowane koszty usprawnień fakturami	18 000 euro
Zysk podlegający opodatkowaniu	55 000 euro
Podatek od zysków kapitałowych w wysokości 15%	8250 euro

Do każdej linii w kolumnie odliczeń potrzebny jest dokument: stara umowa, dowód wpłaty, decyzja o podatku transferowym, faktury kontrahenta. Remonty za gotówkę bez faktur nie pomniejszają podstawy. Sprzedawcy, którzy zatrzymali swoje akta, płacą podatek od rzeczywistego zysku; sprzedawców, którzy nie zapłacili podatku od większej liczby.

Ceną sprzedaży jest cena podana w umowie, a notariusz zgłasza każdą transakcję do Urzędu Skarbowego, który również ma swój pogląd na wartości rynkowe z procedury podatku transferowego. Wycena kontraktu poniżej rynkowej w celu obniżenia podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości w Czarnogórze stwarza problem dla kupującego i później dla sprzedającego, dlatego odradzamy tę opcję wyłącznie ze względów praktycznych.

Które sprzedaże są zwolnione lub traktowane korzystnie?

Czarnogóra traktuje kilka przelewów poza zwykłą opłatą. W naszej praktyce najczęściej pojawiają się:

• Transfery między małżonkami oraz między rodzicami i dziećmi, w tym w formie darowizny
• Dziedziczenie, które jest traktowane według własnych zasad, a nie w formie sprzedaży
• Przelewy dokonywane w ramach ugody rozwodowej
• Pewne wymiany własności, w przypadku których żadne pieniądze nie zmieniają rąk, a wartość jest równa

Każdy z nich ma warunki dotyczące relacji, dokumentów, a czasem także harmonogramu, dlatego zwolnienie potwierdzamy przed podpisaniem umowy, a nie po. Przeniesienie rodzinne zorganizowane w formie zwykłej sprzedaży traci uprzywilejowane traktowanie, mimo że strony są powiązane.

Sprzedawcy pytają także o zwolnienie z głównego miejsca zamieszkania, jakie jest powszechne w Europie Zachodniej. Przepisy obowiązujące w Czarnogórze są w tej kwestii węższe, a to, czy dany dom się kwalifikuje, sprawdza się w każdym przypadku indywidualnie na podstawie historii rejestracji i czasu faktycznego zamieszkania właściciela.

W jaki sposób opodatkowane są zyski z udziałów w czarnogórskiej spółce?

Sprzedaż udziałów w d.o.o. jest dla Ciebie zyskiem kapitałowym jako osoby fizycznej: 15% ceny sprzedaży pomniejszonej o wpłaconą kwotę, łącznie z wniesionym kapitałem zakładowym i wszelkimi udokumentowanymi wkładami dodatkowymi. Sprzedaż odbywa się w drodze notarialnej umowy przeniesienia udziałów i jest rejestrowana w rejestrze spółek, tak aby administracja podatkowa to widziała.

Liczą się dwa punkty planowania. Po pierwsze, pożyczki udzielone spółce przez właściciela są spłacane jako pożyczki, a nie sprzedawane jako akcje i nie stanowią zysku, jeśli są udokumentowane. Po drugie, jeżeli udziały znajdują się w posiadaniu spółki holdingowej, a nie osobiście, zysk jest opodatkowany na poziomie przedsiębiorstwa i można go ponownie zainwestować bez warstwy podatku od osób fizycznych. Jest to jeden z powodów, dla których właściciele planujący wyjście z spółki utworzyli strukturę holdingową wcześniej, a nie w roku sprzedaży.

Papiery wartościowe będące przedmiotem obrotu na giełdzie podlegają tej samej zasadzie 15% w przypadku osób fizycznych, przy czym oświadczenia brokera stanowią dowód kosztu i ceny sprzedaży.

Ile płacą nierezydenci, sprzedając w Czarnogórze?

Nierezydent sprzedający czarnogórskie nieruchomości lub udziały w czarnogórskiej spółce płaci tutaj Czarnogórski podatek od zysków kapitałowych w wysokości 15% zysku, ponieważ składnik aktywów pochodzi z Czarnogóry. Nierezydent następnie zgłasza sprzedaż w kraju, gdzie na mocy umowy lub prawa krajowego zwykle zalicza się podatek czarnogórski. Większość traktatów Czarnogóry przyznaje państwu, w którym znajduje się dana nieruchomość, pierwsze prawo do zysków podatkowych z tej nieruchomości, dlatego czarnogórski podatek rzadko jest marnowany.

Praktyczna różnica w przypadku nierezydentów ma charakter proceduralny. Potrzebują czarnogórskiego identyfikatora podatkowego, w wielu przypadkach lokalnego konta bankowego na wpływy ze sprzedaży oraz przedstawiciela, który złoży zeznanie w kwietniu. Notariusze i banki kupujących są do tego przyzwyczajeni, a dokumentacja jest rutynowa, jeśli została przygotowana wcześniej. Aby uzyskać szerszy obraz wpływu rezydencji podatkowej na Twoją sytuację podatkową, zapoznaj się z naszym przewodnikiem po Rezydencja podatkowa Czarnogóry.

Jak podatek od zysków kapitałowych współdziała z podatkiem od przeniesienia własności i VAT?

Przy sprzedaży nieruchomości spotykają się trzy podatki i spadają one na różne osoby. Kupujący płaci podatek od przeniesienia własności nieruchomości używanej lub podatek VAT od nowego budynku zakupionego od dewelopera. Sprzedający płaci podatek od zysków kapitałowych od uzyskanego zysku. Podatek od przeniesienia własności zapłacony wiele lat temu przez kupującego staje się częścią kosztu nabycia ponoszonego przez sprzedającego, gdy kupujący później dokona sprzedaży, dlatego też utrzymanie decyzji w sprawie podatku transferowego ma znaczenie.

Sprzedawca będący spółką zarejestrowaną jako płatnik podatku VAT może być zmuszony do naliczenia podatku VAT przy sprzedaży określonej nieruchomości, a to zmienia stanowisko kupującego. Sprzedawcy posiadający nieruchomość w spółce sprawdzają zatem status VAT danego aktywa przed jego wystawieniem na sprzedaż. Nasi koledzy szczegółowo omawiają podatek od przeniesienia własności po stronie kupującego; w tym przypadku chodzi po prostu o to, że zysk sprzedającego i podatek od przeniesienia własności kupującego stanowią odrębne obciążenia w ramach tej samej umowy.

Jak i kiedy zgłosić zysk?

Osoba fizyczna wykazuje zysk kapitałowy w rocznym zeznaniu z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, należnym do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży, i płaci podatek w momencie wymiaru. U notariusza nie ma zapłaty. W zeznaniu uwzględnia się zysk, wszelkie inne dochody za dany rok oraz gminny podatek wyrównawczy.

Dokumenty, które należy zachować na czas zwrotu to:

• Obie umowy kupna i sprzedaży wraz z dowodem zapłaty
• Podatek od przeniesienia własności lub VAT płacony przy nabyciu
• Faktury za ulepszenia i koszty sprzedaży, takie jak prowizje agencyjne
• Wyciągi bankowe wykazujące wpływy
• W przypadku akcji rejestr dokonuje wypisu przed i po zbyciu

Spółka zgłasza zysk w swoim rocznym zeznaniu z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych, podając wartość księgową składnika aktywów jako koszt. Firmy, które aktualizują swoje księgi za pośrednictwem lokalnego księgowego, mają gotowe dane liczbowe na koniec roku bez osobnego ćwiczenia.

Zachowaj więcej zysków, sprzedając w Czarnogórze

Podatek od zysków kapitałowych w Czarnogórze wynosi zryczałtowane 15%, więc podstawą jest dźwignia: udokumentowane koszty nabycia i ulepszenia, odpowiednia struktura holdingowa, prawidłowo wykorzystane zwolnienia rodzinne oraz złożona w terminie deklaracja. Sprzedaż planowana na rok naprzód zwykle generuje znacznie niższy podatek niż sprzedaż planowana w tygodniu, w którym pojawia się kupujący. Prześlij nam dokumenty zakupu i oczekiwane warunki sprzedaży, a przed podpisaniem obliczymy zysk i podatek w ramach każdej konstrukcji; najprostszym punktem wyjścia jest bezpłatna konsultacja.