Impôt sur les plus-values au Monténégro 2026

Un client qui a acheté un appartement en bord de mer à Tivat en 2017 et l'a vendu cette année a réalisé un gain important, et la première question était de savoir quelle part du Monténégro prendrait. La réponse est régie par l'Impôt sur les plus-values du Monténégro : 15 % du gain pour un particulier, calculé comme le prix de vente moins le coût documenté d'acquisition et d'amélioration. Le taux est fixe, mais la base est celle sur laquelle les vendeurs économisent ou perdent de l'argent. Ce guide explique le calcul des biens, des actions et des actifs d'entreprise, les exonérations qui existent et les étapes de déclaration.

Qu'est-ce qui compte comme une plus-value au Monténégro ?

Une plus-value apparaît lorsque vous vendez ou transférez autrement contre valeur un bien immobilier, des actions d'une société, des titres ou certains autres droits de propriété, et que le prix dépasse votre coût. Le gain est la différence positive ; une perte est la perte négative. Cette taxe s'applique aux personnes physiques à l'impôt sur le revenu et aux sociétés à l'impôt sur les sociétés, avec des modalités différentes pour chacune.

Pour les particuliers, l'assiette de l'impôt sur les plus-values du Monténégro est le prix de vente diminué du prix d'acquisition et des coûts documentés liés à l'achat, à l'amélioration et à la vente de l'actif. Le prix d'acquisition est le prix indiqué dans votre contrat d'achat. Lorsque vous avez hérité du bien ou l'avez reçu en cadeau, la valeur enregistrée lors de ce transfert antérieur devient votre point de départ.

Les actifs détenus par une entreprise ne sont pas imposés séparément lors de la vente. Le gain fait simplement partie du bénéfice de l'entreprise pour l'année et est imposé au taux des sociétés, après compensation des pertes éventuelles. Cette différence détermine le choix entre détenir une propriété personnellement ou par l'intermédiaire d'un d.o.o., que nous évaluons dans le cadre des services immobiliers au Monténégro.

Comment est calculé l’impôt sur les plus-values immobilières au Monténégro ?

Le calcul est arithmétique une fois les documents en place :

Article	Exemples de chiffres
Prix de vente dans le contrat notarié	250 000 euros
Prix d'acquisition du contrat initial	170 000 euros
Frais d'achat documentés, tels que les droits de mutation et les frais de notaire payés lors de l'acquisition	7 000 euros
Coûts d'amélioration documentés avec factures	18 000 euros
Gain imposable	55 000 euros
Impôt sur les plus-values à 15%	8 250 euros

Chaque ligne de la colonne déduction nécessite un document : l'ancien contrat, la preuve de paiement, la décision de droits de mutation, les factures de l'entrepreneur. Les rénovations en espèces sans factures ne réduisent pas la base. Les vendeurs qui ont conservé leurs dossiers paient un impôt sur le gain réel ; les vendeurs qui n'ont pas payé d'impôt sur un plus grand nombre.

Le prix de vente est celui indiqué dans le contrat et le notaire déclare chaque transfert à l'administration fiscale, qui a également sa propre vision des valeurs vénales issues de la procédure de droit de mutation. Fixer un prix inférieur à celui du marché pour réduire l'impôt sur les plus-values immobilières au Monténégro crée un problème pour l'évaluation des droits de mutation de l'acheteur et pour le vendeur plus tard, nous le déconseillons donc pour des raisons pratiques uniquement.

Quelles ventes sont exonérées ou traitées favorablement ?

Le Monténégro traite plusieurs transferts en dehors des frais ordinaires. Ceux qui reviennent le plus souvent dans notre pratique sont :

• Transferts entre époux et entre parents et enfants, y compris par donation
• L'héritage, qui est traité selon ses propres règles plutôt que comme une vente
• Transferts effectués dans le cadre d'un règlement de divorce
• Certains échanges de biens où aucune monnaie ne change de mains et où la valeur est égale

Chacun d’eux comporte des conditions sur la relation, les documents et parfois le calendrier, c’est pourquoi nous confirmons l’exemption avant la signature du contrat plutôt qu’après. Un transfert familial structuré comme une vente ordinaire perd le traitement de faveur même si les parties sont liées.

Les vendeurs s’interrogent également sur une exemption de résidence principale, comme c’est le cas en Europe occidentale. Les règles du Monténégro à ce sujet sont plus strictes, et l'éligibilité d'un logement donné est vérifiée au cas par cas par rapport à l'historique d'enregistrement et à l'époque où le propriétaire y a réellement vécu.

Comment sont imposés les gains sur les actions d’une société monténégrine ?

Vendre vos actions dans un d.o.o. constitue une plus-value pour vous en tant que particulier : 15 % sur le prix de vente moins ce que vous avez versé, y compris le capital social que vous avez apporté et les éventuels apports supplémentaires justifiés. La vente est réalisée par le biais d'un accord de transfert d'actions notarié et enregistrée au registre du commerce, de manière à ce que l'administration fiscale puisse en avoir connaissance.

Deux points de planification comptent. Premièrement, les prêts accordés par le propriétaire à l’entreprise sont remboursés sous forme de prêts, non vendus sous forme d’actions, et ne font pas partie du gain s’ils sont documentés. Deuxièmement, lorsque les actions sont détenues par une société holding plutôt que par un particulier, le gain est imposé au niveau de l'entreprise et peut être réinvesti sans imposition personnelle. C'est l'une des raisons pour lesquelles les propriétaires envisageant une sortie ont mis en place une structure de holding plus tôt que dans l'année de la vente.

Les titres négociés en bourse suivent la même règle des 15 % pour les particuliers, les déclarations du courtier constituant la preuve du coût et du prix de vente.

Que paient les non-résidents lorsqu'ils vendent au Monténégro ?

Un non-résident vendant un bien immobilier monténégrin ou des actions d'une société monténégrine paie ici l'impôt monténégrin sur les plus-values à 15 % du gain, car l'actif a une source monténégrine. Le non-résident déclare ensuite la vente à domicile, où le traité ou la loi nationale crédite généralement l'impôt monténégrin. La plupart des traités du Monténégro donnent au pays où se trouve la propriété le premier droit d'imposer les gains sur cette propriété, de sorte que l'impôt monténégrin est rarement gaspillé.

La différence pratique pour les non-résidents est procédurale. Ils ont besoin d'une pièce d'identité fiscale monténégrine, d'un compte bancaire local pour le produit de la vente dans de nombreux cas et d'un représentant pour déposer la déclaration en avril. Les notaires et les banques des acheteurs sont habitués à cela et le dossier est routinier lorsqu'il est préparé à l'avance. Pour une vision plus large de la manière dont la résidence affecte votre situation fiscale, consultez notre guide sur la résidence fiscale au Monténégro.

Comment l’impôt sur les plus-values interagit-il avec les droits de mutation et la TVA ?

Trois taxes se rencontrent lors d’une vente immobilière et elles tombent sur des personnes différentes. L’acquéreur paie les droits de mutation immobilière sur un bien d’occasion, ou la TVA sur une construction neuve achetée à un promoteur. Le vendeur paie l’impôt sur les plus-values sur le gain. Les droits de mutation payés par l'acheteur il y a des années deviennent une partie du coût d'acquisition du vendeur lorsque cet acheteur vend ultérieurement, c'est pourquoi il est important de conserver la décision relative aux droits de mutation.

Un vendeur qui est une entreprise assujettie à la TVA peut être amené à facturer la TVA sur la vente de certains biens, ce qui modifie la position de l'acheteur. Les vendeurs qui détiennent un bien immobilier dans une société vérifient donc le statut TVA du bien avant de le mettre en vente. Nos collègues couvrent en détail le côté acheteur des droits de mutation ; ici, le point est simplement que le gain du vendeur et les droits de mutation de l'acheteur sont des charges distinctes sur le même contrat.

Comment et quand déclarer le gain ?

Un particulier déclare la plus-value dans la déclaration annuelle de revenus des personnes physiques, due avant la fin du mois d'avril de l'année suivant la vente, et paie l'impôt sur l'assiette. Il n'y a pas de paiement chez le notaire. La déclaration regroupe le gain, tout autre revenu de l'année et la surtaxe municipale.

Les documents à conserver pour le retour sont :

• Les deux contrats, l'acquisition et la vente, avec preuve de paiement
• Droits de mutation ou TVA payés à l'acquisition
• Factures d'améliorations et de frais de vente tels que les frais d'agence
• Relevés bancaires montrant le produit
• Pour les actions, le registre extrait avant et après le transfert

Une entreprise déclare le gain dans sa déclaration annuelle de revenus des sociétés, la valeur comptable de l'actif étant le coût. Les entreprises qui tiennent leurs livres à jour par l'intermédiaire d'un comptable local ont les chiffres prêts à la fin de l'année sans exercice séparé.

Conservez une plus grande partie de votre gain lorsque vous vendez au Monténégro

L'impôt sur les plus-values au Monténégro est forfaitaire de 15 %, le levier constitue donc la base : des coûts d'acquisition et d'amélioration documentés, une structure de détention appropriée, des exonérations familiales correctement utilisées et une déclaration déposée à temps. Une vente planifiée un an à l’avance génère généralement une taxe nettement inférieure à une vente planifiée la semaine où l’acheteur se présente. Envoyez-nous les documents d'achat et les conditions de vente prévues, et nous calculerons le gain et l'impôt sous chaque structure avant votre signature ; le point de départ le plus simple est une consultation gratuite.