Poradenství při koupi a pronájmu nemovitostí v Černé Hoře
Koupě nemovitosti v Černé Hoře je dlouhodobá pozice a tak ji také spravujeme. Hledáme přímo u majitelů, ověříme vlastnictví v katastru, zajistíme podpis u notáře i zápis a potom spravujeme příjmy z pronájmu a jejich daňová přiznání po celou dobu, co nemovitost držíte. Bez provize realitní kanceláře a bez jediné nevysvětlené klauzule ve smlouvě.
- 0%
- provize u nemovitostí přímo od majitelů
- 3%
- daň z převodu při koupi starší nemovitosti
- 15%
- daň z příjmů z pronájmu, po odpočtech
- 1
- podpis u notáře k dokončení koupě
Co zajistíme během celé koupě
- Hledání nemovitostí přímo u majitelů v Podgorici a na pobřeží
- Prověrka vlastnictví, jeho historie a věcných břemen v katastru
- Kontrola a překlad smlouvy a termín u notáře
- Zápis vlastnictví a převod energií na vaše jméno
- Nájemní smlouvy, fakturace, daňová přiznání z pronájmu a správa nájemníků
- Rada ke struktuře: soukromé vlastnictví, nebo přes vaši společnost
Od zadání k zapsanému vlastnictví
- 1Den 0
Zadání
Dohodneme lokalitu, rozpočet a účel (bydlení, pronájem, investice) a zda bude nemovitost na vás, nebo na vaší společnosti.
- 2Týdny 1-3
Hledání a prohlídky
Výběr nemovitostí přímo od majitelů s prohlídkami osobně nebo přes video.
- 3Týdny 3-4
Prověrka
Před jakoukoli zálohou zkontrolujeme výpis z katastru, historii vlastnictví, věcná břemena, stavební povolení a územní plán.
- 4Týdny 4-5
Smlouva a notář
Smlouvu vyjednáme, přeložíme a podepíšete ji před notářem; kupní cena se platí přes banku.
- 5Týdny 5-8
Zápis a správa
Vlastnictví se zapíše do katastru, energie se převedou na vaše jméno a podle přání začne správa pronájmu.
Vlastnictví nemovitostí v Černé Hoře pro zahraniční kupce
Co může cizinec vlastnit
Cizinci mohou na své jméno vlastnit byty, domy a komerční prostory. Zemědělská půda a některé pozemky jsou vyhrazeny černohorským osobám, což je častý důvod, proč se pozemky kupují přes černohorskou společnost. Správnou strukturu vlastnictví potvrdíme dřív, než cokoli podepíšete.
Celkové náklady na koupi
Koupě starší nemovitosti podléhá dani z převodu 3 %, kterou platí kupující; u novostaveb od developera se místo ní platí DPH. K tomu notářské poplatky, soudní překlad a poplatky za zápis. Černohorská realitní kancelář si obvykle účtuje 3% provizi; hledání přímo u majitelů tuto položku odstraní.
Nemovitost jako základ pobytu
Vlastnictví bydlení v Černé Hoře je uznaným základem pro přechodný pobyt. Povolení se prodlužuje každý rok, dokud nemovitost vlastníte, a tyto roky se do trvalého pobytu započítávají stejně jako u povolení přes společnost.
Správa výnosu z pronájmu
Příjmy z pronájmu se daní sazbou 15 % po povolených odpočtech a krátkodobý pronájem je nutné zaregistrovat u místní turistické organizace. Zajistíme registraci, fakturaci a daňová přiznání, a pokud žijete v zahraničí, i nájemníky, aby k vám výnos dorazil čistý a doložený.
Otázky ke koupi nemovitosti
Otázky ke koupi nemovitosti
Mohou cizinci koupit nemovitost v Černé Hoře?
Ano. Byty, domy a komerční prostory lze koupit na vlastní jméno, pozemky se obvykle kupují přes černohorskou společnost.
Jaké daně se platí při koupi nemovitosti v Černé Hoře?
U starší nemovitosti 3% daň z převodu, kterou platí kupující, plus notářské poplatky a poplatky za zápis. U novostaveb od developera se místo daně z převodu platí DPH.
Získám vlastnictvím nemovitosti pobyt v Černé Hoře?
Ano. Vlastnictví nemovitosti je uznaným základem pro přechodný pobyt a žádost o povolení můžeme podat souběžně s koupí.
Účtujete si z nemovitosti provizi?
Ne. U nemovitostí, které najdeme přímo u majitelů, žádnou provizi neúčtujeme; naše poradenství a právní práce mají pevnou cenu sjednanou písemně.
Plánujete koupi nemovitosti v Černé Hoře?
Napište nám lokalitu, rozpočet a k čemu má nemovitost sloužit. Odpovíme plánem hledání, úplným rozpisem nákladů a pevnou cenou poradenství.
Společnost nebo povolení k pobytu ještě chybí? MonteStart je zařídí.
Naše sesterská značka MonteStart zajišťuje založení společnosti, povolení k pobytu a práci, sloučení rodiny a povolení pro digitální nomády za pevné ceny. MonteNext přebírá v den, kdy je vaše povolení vydáno.
Začít s MonteStart- Založení společnostid.o.o. zapsaná do 5-7 pracovních dnů.
- Povolení k pobytu a práciPřechodný pobyt přes vlastní společnost.
- Rodina a digitální nomádiPovolení pro příbuzné nebo pro práci na dálku.
MonteStart
Rady nonstop pro váš další krok v Černé Hoře
- Živé odpovědi od licencovaných poradců
- Doporučení postavená na vašich číslech
- Zanechte číslo a poradce vám zavolá
Koupě nemovitosti v Černé Hoře jako cizinec: náklady, prověrky a harmonogram pro rok 2026
Zahraniční kupující může v Černé Hoře plně vlastnit byt, dům nebo komerční jednotku, platit v eurech a mít vlastnictví zapsané během několika týdnů od podpisu. Koupě nemovitosti v Černé Hoře jako cizinec přesto prochází místním řetězcem katastru, notáře a daňového přiznání a pořadí těchto článků rozhoduje o tom, jak dobře jsou vaše peníze chráněné.
Je koupě nemovitosti v Černé Hoře bezpečná?
Ano, pokud je vlastnictví ověřené dřív, než se pohnou jakékoli peníze, a kupní cena se platí přes banku na základě notářsky ověřené smlouvy. Tyto dvě kontroly nesou většinu ochrany při koupi nemovitosti v Černé Hoře jako cizinec a fungují stejně v Kotoru, Tivatu, Baru i v Podgorici. Před zaplacením zálohy ověřujeme:
- Výpis z katastru: zapsaného vlastníka, podíly a popis jednotky
- Hypotéky a další věcná břemena zapsaná k nemovitosti
- Historii vlastnictví a to, že smlouvu podepíší všichni spoluvlastníci
- Stavební povolení a územní plán, které jsou nejdůležitější u novějších staveb a přístaveb
- Shodu totožnosti prodávajícího se zápisem v katastru
Cestou za pevnou cenu, která tyto prověrky spojuje s hledáním, vyjednáváním a zápisem, je náš balíček pro koupi nemovitosti v Černé Hoře.
Kolik stojí koupě nemovitosti v Černé Hoře jako cizinec v roce 2026?
Ke kupní ceně se u starší nemovitosti připočítává 3% daň z převodu a notářské poplatky, překlady a poplatky za zápis; u novostavby od developera je v ceně už DPH, která daň z převodu nahrazuje. Tabulka ukazuje jednotlivé položky u staršího bytu za 200 000 €.
| Položka | Kdo platí | Příklad při ceně 200 000 € |
|---|---|---|
| Daň z převodu, 3 % u starší nemovitosti | Kupující | 6 000 € |
| Notářské poplatky, soudní překlad a poplatky za zápis | Kupující | Rozepsáno v nabídce |
| Provize realitní kanceláře, obvykle 3 % až 5 % | Kupující, pokud využije realitní kancelář | 6 000 až 10 000 € |
| Provize při hledání přímo u majitelů | Neúčtuje se | 0 € |
| Balíček Koupě nemovitosti | Kupující | 1 900 € pevně |
Zbytek rozpočtu určuje cenová hladina. Byty na pobřeží se obvykle prodávají za 2 000 až 3 000 € za metr čtvereční. Podgorica začíná kolem 1 500 € na okraji a v nejžádanějších čtvrtích dosahuje zhruba 2 500 €, v severních městech je cena blíž 1 000 €.
Jaké dokumenty potřebujete ke koupi nemovitosti v Černé Hoře?
Většinu spisu ke koupi sestaví náš tým a notář, takže seznam od soukromého kupujícího je krátký:
- Platný pas každého kupujícího, nebo dokumenty z registru, pokud kupuje společnost
- Apostilovanou plnou moc, pokud k notáři nepůjdete osobně
- Platbu kupní ceny přes bankovní účet na vaše jméno nebo na vaši společnost
- Vaše schválení úředního překladu smlouvy
Kupující na dálku podepíší plnou moc ve své zemi a my potom jdeme k notáři, přiznáme daň z převodu a zapíšeme vlastnictví, přičemž vás informujeme po každém kroku. Širší přehled pravidel najdete v našem průvodci koupí nemovitosti pro cizince.
Koupě pozemku nebo koupě přes společnost
Zemědělskou půdu a některé pozemky mohou vlastnit jen černohorské osoby, proto je investoři obvykle kupují přes místně registrovanou společnost. Držet byt ve společnosti může dávat smysl i tehdy, když se bude komerčně pronajímat, protože náklady na pronájem pak jdou přes účetnictví společnosti.
Kde cizinci v Černé Hoře kupují nemovitosti?
Kupující obvykle volí podle účelu, ne podle města. Hrubý přehled hlavních možností:
- Pobřežní města jako Budva, Kotor, Tivat, Bar a Herceg Novi: rekreace a krátkodobý pronájem registrovaný u místní turistické organizace
- Podgorica: celoroční rodinný život blízko mezinárodních škol, kanceláří a služeb hlavního města
- Severní města: nejnižší ceny za metr čtvereční a klidnější tempo
Nabídky developerů a majitelů shromažďuje InvestMontenegro, náš sesterský web s nemovitostmi na prodej v Černé Hoře, a každá z nich může projít výše popsanými prověrkami na straně kupujícího.
Co následuje po koupi nemovitosti v Černé Hoře?
Zápis do katastru se obvykle dokončí mezi pátým a osmým týdnem, potom se energie převedou na vaše jméno a praktická stránka koupě nemovitosti v Černé Hoře jako cizinec je u konce. Vlastnictví zároveň otevírá cestu k přechodnému pobytu a pronajatá nemovitost se stává zdrojem zdanitelného příjmu.
Příjmy z pronájmu se daní sazbou 15 % po odečtení uznatelných nákladů, a i když žijete v zahraničí, musí být správně přiznané; daňový poradce v Černé Hoře určí, která země je podle příslušné smlouvy daní jako první.
Rodiny, které chtějí v bytě bydlet, a ne ho pronajímat, často spojují koupi se školou, zdravotním pojištěním a dovozem auta.
Tuto část pokrývá naše pomoc se stěhováním do Černé Hory, kterou vede stejný poradce, jenž zajistil koupi.
Při koupi nemovitosti v Černé Hoře jako cizinec si nejdřív zajistěte vlastnictví, potom zálohu
Pošlete nám město, rozpočet a informaci, zda nemovitost chcete k bydlení, k pronájmu, nebo k obojímu. Poradce vám odpoví, jaké prověrky vaše koupě potřebuje, s jakými správními poplatky počítat a jaká je pevná cena.