Податок на нерухомість у Чорногорії 2026

Власники, які завершують покупку в Чорногорії, як правило, свіжо пам’ятають про податок на передачу та забувають, що друга регулярна плата починається наступного січня. Податок на майно в Чорногорії - це щорічний муніципальний податок на нерухоме майно, який оцінюється за оціночною ринковою вартістю за ставкою, встановленою муніципалітетом у діапазоні, встановленому національним законодавством. Суми скромні порівняно із Західною Європою, але правила щодо вторинного житла, незабудованої землі та здачі рішення щороку застають іноземних власників. Цей посібник пояснює, як працює податок і як ним керувати.

Що таке річний податок на нерухомість у Чорногорії та хто його сплачує?

Щорічний податок на майно стягується кожним муніципалітетом з будівель, квартир, комерційних приміщень і землі на його території. Платником податку є особа або компанія, зареєстрована як власник у кадастрі на 1 січня податкового року. Прописка не має значення: нерезидент, який володіє квартирою в Герцег-Нові, платить так само, як і резидент.

Муніципалітет щороку видає рішення, в якому зазначається майно, оціночна вартість, ставка та сума до сплати. Податок на майно в Чорногорії сплачується двома рівними частинами з кінцевими термінами, надрукованими на рішенні, як правило, один у першій половині року, а інший у другій. Плата надходить на муніципальний рахунок, а не до національної податкової адміністрації.

Продаж протягом року не знімає зобов’язання за цей рік від власника 1 січня. Покупці та продавці зазвичай розподіляють це в договорі купівлі-продажу, і наша команда з нерухомості вбудовує цей пункт у кожну покупку, яку ми здійснюємо.

Як визначається оподатковувана вартість майна?

Основою є ринкова вартість майна, оцінена муніципалітетом. Оцінка спирається на кадастровий запис про розмір, тип і вік, на зону в межах муніципалітету та на ціни останніх угод. Це не та ціна, яку ви заплатили, хоча нещодавня покупка на відстані витягнутої руки зазвичай припадає близько до неї.

Елементи, які змінюють оціночне значення, передбачувані:

• Зона розташування в межах муніципалітету, з прибережною та центральною зонами, які оцінюються найвище
• Корисна площа занесена в кадастр
• Тип власності, наприклад квартира, будинок, комерційне приміщення або земля
• Вік і стан, нові будівлі оцінюються вище
• За землю, будь то землі під забудову, сільськогосподарські чи лісові

Власники, які вважають, що вартість зависока, можуть подати заперечення протягом періоду, зазначеного в рішенні, надавши такі докази, як нещодавня оцінка або договір купівлі-продажу. Згідно з нашим досвідом, заперечення мають успіх, коли кадастровий запис неправильний, наприклад, територія, яка включає незабудовану терасу, і рідко, коли вони просто стверджують, що зона переоцінена.

Які ставки податку на нерухомість у Чорногорії?

Національне законодавство встановлює діапазон для звичайної ставки на житлову нерухомість, і кожен муніципалітет обирає свою ставку в межах цього діапазону, тому квартири в Подгориці та квартири в Которі оподатковуються за різними відсотками від їх вартості. У межах діапазону муніципалітети можуть застосовувати вищі ставки до певних категорій.

Тип власності	Як встановлюється ставка	Практичний ефект
Основне місце проживання власника	Звичайна муніципальна ставка в межах законного діапазону	Найнижчий діапазон у більшості муніципалітетів
Житлова нерухомість, яка не є основним житлом власника	Звичайна ставка, часто збільшена муніципалітетом	Квартири для відпочинку на узбережжі зазвичай мають вищу ціну
Бізнес приміщення	Муніципальна ставка на комерційну нерухомість	Порівняно з житловим у багатьох муніципалітетах
Земля незабудованої під забудову	Дозволено вищий рівень, найсильніший у прибережних зонах	Розроблено, щоб перешкоджати утриманню ділянок незабудованими
Землі сільськогосподарського та лісового призначення	Нижчі ставки та пільги для землі, що обробляється	Невеликі суми за справжню сільськогосподарську землю

Оскільки ставка становить частку одного відсотка від вартості звичайних будинків, річний рахунок за типову квартиру на узбережжі становить сотні євро, а не тисячі. Виняток становлять незабудовані ділянки в першокласних зонах, де ставки податку на нерухомість у Чорногорії навмисно високі, і це важливо для інвесторів, які мають землю для майбутнього будівництва.

Як оподатковуються вторинні будинки та нерухомість для відпочинку?

Нерухомість, яка не є зареєстрованим основним місцем проживання власника, може оподатковуватися за вищою ставкою, ніж стандартна, і муніципалітети на узбережжі використовують це право, оскільки значна частка їхнього житлового фонду є нерухомістю для відпочинку. Тестом є реєстрація: якщо ваше місце проживання зареєстроване за адресою, це ваше основне житло; якщо ви живете за кордоном або в іншому місці Чорногорії, нерухомість є другим домом для цієї мети.

Для іноземних власників це означає, що рішення щодо квартири в Будві часто матиме вищу ставку за замовчуванням. Власники, які переїхали до Чорногорії та фактично проживають у власності, повинні переконатися, що їхня реєстрація адреси є в муніципальних документах, тому що нижча ставка випливає з цієї реєстрації. Зв’язок між місцем проживання та податковим статусом проходить через кілька сфер оподаткування Чорногорії, і наш посібник про податкове резидентство Чорногорії пояснює решту.

Що мають оформити власники-іноземці та нерезиденти?

Постійною проблемою для власників за кордоном є доставка. Муніципалітет надсилає рішення за адресою, зазначеною у своїх записах, якою часто є сама власність. Якщо пошту ніхто не забирає, термін минає, відсотки нараховуються, а борг з’являється, коли власник наступного разу намагається продати. Цьому запобігають три механізми:

• Зареєструйте адресу доставки або місцевого представника в муніципалітеті
• Налаштуйте оплату з банківського рахунку в Чорногорії або через представника, який платить від вашого імені
• Зберігайте кадастровий запис свого імені та адреси в актуальному стані після будь-яких змін

Ми займаємося цим як частиною постійної підтримки переселення для власників, які не знаходяться тут цілий рік: рішення збирається, звіряється з попереднім роком, оплачується обома частинами та додається до документів власника. Перевірка має значення, оскільки оціночна вартість і курс можуть змінюватися з року в рік.

Як поєднується податок на нерухомість з іншими податками на нерухомість?

Власники сплачують три різні податки в різні моменти. Податок на передачу або ПДВ сплачується одноразово, при купівлі. Податок на дохід від оренди сплачується з отриманої орендної плати, якщо майно здається в оренду. Річний податок на нерухомість сплачується щороку протягом усього періоду власності. Вони оцінюються різними органами, і жодна з них не замінює іншу.

Річний податок є невеликим порівняно з двома іншими, але він єдиний, який продовжується в роки, коли нічого не відбувається. Власники, які здають своє майно, окремо декларують орендну плату, і річний податок є однією з витрат, які можуть бути віднесені до цієї орендної плати, якщо використовуються фактичні витрати; механіка в нашому довіднику Податок на прибуток від оренди в Чорногорії.

Компанії, які володіють майном, сплачують такий самий річний податок, як і фізичні особи, і для них це звичайні витрати бізнесу, які вираховуються з корпоративного прибутку.

Що буде з несплаченим податком на нерухомість?

На несплачені внески нараховуються законні відсотки з дати платежу. Муніципалітет може забезпечити стягнення, і на практиці борг з’являється під час наступної передачі, оскільки нотаріус і покупець вимагатимуть підтвердження відсутності муніципальних податків до завершення. Продавець, який протягом кількох років несплачував податки та відсотки, сплачує все це з виручки на той момент.

Власники, які виявили заборгованість, можуть погасити її добровільно, а в деяких муніципалітетах погоджуються виплачувати її частинами. Суми рідко бувають значними, але відсотків і затримки завершення можна уникнути за наявності представника.

Слідкуйте за тим, щоб ваш податок на нерухомість у Чорногорії був сплачений і правильно оцінений за кордоном

Податок на майно в Чорногорії є скромним річним збором, якщо вартість правильна, ставка відображає те, як ви фактично використовуєте майно, і обидва внески сплачуються вчасно. Витрати, яких можна уникнути, - це вища ставка вторинного житла, що застосовується до будинку, в якому ви проживаєте, завищена кадастрова площа та відсотки за рішеннями, які так і не були стягнені. Надішліть нам кадастровий витяг на вашу нерухомість, і ми перевіримо поточне рішення, виправимо реєстрацію, де необхідно, і візьмемося за річний цикл; почати з безкоштовної консультації.