Montenegro-Grundsteuer 2026: Jährliche Sätze und Zahlung

Eigentümer, die in Montenegro einen Kauf tätigen, haben die Grunderwerbsteuer meist noch im Kopf und vergessen, dass im darauffolgenden Januar eine zweite, wiederkehrende Gebühr anfällt. Die Grundsteuer in Montenegro ist eine jährliche kommunale Steuer auf Immobilien, die auf der Grundlage eines geschätzten Marktwerts zu einem von der Gemeinde innerhalb einer durch nationales Recht festgelegten Spanne festgelegten Satz berechnet wird. Die Beträge sind im Vergleich zu Westeuropa bescheiden, aber die Regeln für Zweitwohnungen, unbebaute Grundstücke und die Zustellung des Bescheids erwischen jedes Jahr ausländische Eigentümer. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Steuer funktioniert und wie man sie verwaltet.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Montenegro und wer zahlt sie?

Die jährliche Grundsteuer erhebt jede Gemeinde auf Gebäude, Wohnungen, Geschäftsräume und Grundstücke in ihrem Gebiet. Steuerzahler ist die Person oder Firma, die am 1. Januar des Steuerjahres als Eigentümer im Kataster eingetragen ist. Der Wohnort spielt keine Rolle: Ein Nichtansässiger, der eine Wohnung in Herceg Novi besitzt, zahlt genauso wie ein Einwohner.

Die Gemeinde erlässt jedes Jahr einen Beschluss, in dem die Immobilie, der geschätzte Wert, der Zinssatz und der geschuldete Betrag aufgeführt sind. Die Grundsteuer in Montenegro ist in zwei gleichen Raten zu zahlen, wobei die Fristen auf der Entscheidung angegeben sind, normalerweise eine in der ersten Jahreshälfte und eine in der zweiten. Die Zahlung erfolgt auf das kommunale Konto, nicht auf die nationale Steuerverwaltung.

Bei einem Verkauf während des Jahres entfällt die Haftung für dieses Jahr nicht vom Eigentümer am 1. Januar. Käufer und Verkäufer teilen es normalerweise im Kaufvertrag auf, und unser Immobilienteam baut diese Klausel in jeden Kauf ein, den wir abwickeln.

Wie wird der steuerpflichtige Wert einer Immobilie ermittelt?

Grundlage ist der von der Gemeinde geschätzte Marktwert der Immobilie. Die Schätzung stützt sich auf die Katasteraufzeichnungen zu Größe, Art und Alter, auf die Zone innerhalb der Gemeinde und auf aktuelle Transaktionspreise. Dabei handelt es sich nicht um den Preis, den Sie bezahlt haben, obwohl ein kürzlich getätigter Kauf zu marktüblichen Konditionen normalerweise in der Nähe dieses Preises liegt.

Die Elemente, die den geschätzten Wert verschieben, sind vorhersehbar:

• Standortzone innerhalb der Gemeinde, wobei die Küsten- und Zentralzonen am höchsten bewertet werden
• Im Kataster erfasste Nutzfläche
• Art der Immobilie, wie Wohnung, Haus, Geschäftslokal oder Grundstück
• Alter und Zustand, wobei neuere Gebäude höher bewertet werden
• Für Grundstücke, egal ob es sich um Bauland, Agrar- oder Waldland handelt

Eigentümer, die den Wert für zu hoch halten, können innerhalb der auf dem Bescheid aufgedruckten Frist Einspruch einlegen und hierfür Nachweise wie eine aktuelle Wertermittlung oder den Kaufvertrag vorlegen. Unserer Erfahrung nach haben Einsprüche Erfolg, wenn die Katastereintragung falsch ist, zum Beispiel bei einer Fläche, die eine unbebaute Terrasse enthält, und selten, wenn lediglich eine Überbewertung der Zone geltend gemacht wird.

Wie hoch sind die Grundsteuersätze in Montenegro?

Das nationale Recht legt eine Spanne für den normalen Steuersatz für Wohneigentum fest, und jede Gemeinde wählt ihren Steuersatz innerhalb dieser Spanne, sodass eine Wohnung in Podgorica und eine Wohnung in Kotor mit unterschiedlichen Prozentsätzen ihres Wertes besteuert werden. Innerhalb dieses Bereichs können Kommunen für bestimmte Kategorien höhere Sätze anwenden.

Immobilientyp	Wie der Tarif festgelegt wird	Praktische Wirkung
Hauptwohnsitz des Eigentümers	Ordentlicher kommunaler Tarif im gesetzlichen Rahmen	Die niedrigste Bandbreite in den meisten Gemeinden
Wohneigentum, das nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist	Normaler Satz, oft von der Gemeinde erhöht	Für Ferienwohnungen an der Küste ist in der Regel ein höherer Preis zu zahlen
Geschäftsräume	Gemeindetarif für Gewerbeimmobilien	Vergleichbar mit Wohngebieten in vielen Gemeinden
Unbebautes Baugrundstück	Höherer Satz zulässig, am stärksten in Küstengebieten	Entwickelt, um zu verhindern, dass Grundstücke unbebaut bleiben
Land- und Waldflächen	Niedrigere Steuersätze und Befreiungen für Ackerland	Geringfügige Beträge für echtes Ackerland

Da der Zinssatz nur einen Bruchteil eines Prozents des Wertes gewöhnlicher Häuser ausmacht, liegt die jährliche Rechnung für eine typische Küstenwohnung bei Hunderten von Euro statt bei Tausenden. Die Ausnahme bilden unbebaute Grundstücke in erstklassigen Zonen, wo die Montenegro-Immobiliensteuersätze absichtlich hoch sind, und das ist wichtig für Investoren, die Grundstücke für zukünftige Bauarbeiten besitzen.

Wie werden Zweitwohnungen und Ferienimmobilien besteuert?

Eine Immobilie, bei der es sich nicht um den eingetragenen Hauptwohnsitz des Eigentümers handelt, kann mit einem höheren Steuersatz als dem Standardsatz besteuert werden, und Gemeinden an der Küste nutzen diese Befugnis, da ein großer Teil ihres Wohnungsbestands Ferienimmobilien sind. Der Test ist die Registrierung: Wenn Ihr Wohnsitz an der Adresse registriert ist, handelt es sich um Ihren Hauptwohnsitz; Wenn Sie im Ausland oder anderswo in Montenegro leben, ist die Immobilie für diesen Zweck ein Zweitwohnsitz.

Für ausländische Eigentümer bedeutet dies, dass bei der Entscheidung für eine Budva-Wohnung häufig standardmäßig der höhere Tarif anfällt. Eigentümer, die nach Montenegro gezogen sind und tatsächlich in der Immobilie wohnen, sollten sicherstellen, dass ihre Adresse in den Gemeindeunterlagen eingetragen ist, da sich aus dieser Eintragung der niedrigere Steuersatz ergibt. Der Zusammenhang zwischen Wohnsitz und Steuerstatus zieht sich durch mehrere Bereiche der montenegrinischen Steuer, und unser Leitfaden zur steuerlichen Ansässigkeit in Montenegro erklärt den Rest.

Was sollten ausländische und gebietsfremde Eigentümer regeln?

Das immer wiederkehrende Problem für Eigentümer im Ausland ist die Lieferung. Die Gemeinde sendet die Entscheidung an die in ihren Unterlagen angegebene Adresse, bei der es sich häufig um die Immobilie selbst handelt. Wenn niemand die Post abholt, verstreicht die Frist, es fallen Zinsen an und die Schulden erscheinen beim nächsten Verkaufsversuch des Eigentümers. Drei Regelungen verhindern dies:

• Melden Sie bei der Gemeinde eine Lieferadresse oder einen örtlichen Vertreter an
• Richten Sie die Zahlung von einem montenegrinischen Bankkonto oder über einen Vertreter ein, der in Ihrem Namen zahlt
• Halten Sie die Katastereintragung Ihres Namens und Ihrer Adresse nach jeder Änderung auf dem neuesten Stand

Dies erledigen wir im Rahmen der laufenden Umzugsbegleitung für Eigentümer, die das ganze Jahr über nicht vor Ort sind: Der Bescheid wird eingeholt, mit dem Vorjahr abgeglichen, in beiden Raten ausgezahlt und bei den Unterlagen des Eigentümers abgelegt. Der Scheck ist wichtig, da sich der geschätzte Wert und die Rate von Jahr zu Jahr ändern können.

Wie passt die Grundsteuer zu den anderen Grundsteuern?

Eigentümer treffen zu unterschiedlichen Zeitpunkten drei verschiedene Steuern. Die Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer wird einmalig beim Kauf gezahlt. Wenn die Immobilie vermietet ist, wird die Mietertragsteuer auf die erhaltene Miete gezahlt. Die jährliche Grundsteuer wird jedes Jahr gezahlt, solange Sie Eigentümer der Immobilie sind. Sie werden von verschiedenen Gremien bewertet und keines ersetzt das andere.

Die jährliche Steuer ist im Vergleich zu den beiden anderen gering, aber sie ist die einzige, die auch in Jahren fortbesteht, in denen nichts passiert. Eigentümer, die ihre Immobilie die Miete separat angeben lassen und die jährliche Steuer eine der Kosten ist, die auf diese Miete angerechnet werden können, wenn die tatsächlichen Kosten zugrunde gelegt werden; Die Mechaniker finden Sie in unserem Leitfaden zur Montenegro-Mieteinkommenssteuer.

Unternehmen, die Immobilien besitzen, zahlen die gleiche jährliche Steuer wie Einzelpersonen, und für sie handelt es sich um normale Geschäftskosten, die vom Unternehmensgewinn abgezogen werden können.

Was passiert mit unbezahlter Grundsteuer?

Für unbezahlte Raten fallen ab Fälligkeit die gesetzlichen Zinsen an. Die Gemeinde kann die Einziehung erzwingen, und in der Praxis werden die Schulden bei der nächsten Übertragung sichtbar, da der Notar und der Käufer vor der Fertigstellung eine Bestätigung verlangen, dass keine Gemeindesteuern ausstehen. Ein Verkäufer, der mehrere Jahre lang keine Steuern und Zinsen gezahlt hat, zahlt zu diesem Zeitpunkt alles aus dem Erlös.

Wenn Eigentümer einen Zahlungsrückstand feststellen, können sie diesen freiwillig begleichen und in einigen Gemeinden auch eine Ratenzahlung vereinbaren. Die Beträge sind selten dramatisch, aber die Zinsen und die Verzögerung bei der Fertigstellung sind mit einem Vertreter vor Ort vermeidbar.

Sorgen Sie dafür, dass Ihre montenegrinische Grundsteuer aus dem Ausland bezahlt und korrekt bewertet wird

Die Grundsteuer in Montenegro ist eine bescheidene jährliche Gebühr, wenn der Wert stimmt, der Steuersatz die tatsächliche Nutzung der Immobilie widerspiegelt und beide Raten pünktlich bezahlt werden. Zu den vermeidbaren Kosten zählen der höhere Zweitwohnungssatz, der auf die von Ihnen bewohnte Wohnung erhoben wird, eine überhöhte Katasterfläche und Zinsen für Bescheide, die nie eingezogen wurden. Senden Sie uns den Katasterauszug für Ihre Immobilie und wir prüfen den aktuellen Bescheid, korrigieren ggf. die Eintragung und übernehmen den Jahresrhythmus; Beginnen Sie mit einer kostenlosen Beratung.