Налог на доход от аренды в Черногории 2026

Квартиру с двумя спальнями рядом с пристанью Porto Montenegro в высокий сезон сдают за солидную сумму, и первый налоговый вопрос владельца обычно заключается в том, объявлять ли летние недели вообще. Ответ - да, и хорошая новость заключается в том, что подоходный налог от аренды в Черногории прост: 15 % от чистой арендной платы, с возможностью выбора между стандартной надбавкой на расходы и реальными расходами, а также различным способом сбора в зависимости от того, кто является арендатором. В этом руководстве рассказывается, как облагается налогом долгосрочная и туристическая аренда, какие документы подают арендодатели-нерезиденты и где встречаются распространенные ошибки.

Как облагается налогом доход от аренды в Черногории?

Доход от сдачи недвижимости в аренду представляет собой категорию личного дохода, облагаемую фиксированной ставкой 15%. Базой является чистая арендная плата: валовая арендная плата, полученная за год, за вычетом разрешенных расходов. Арендодатель выбирает один из двух методов расчета затрат. Стандартное пособие представляет собой процент от валовой арендной платы, установленный законом, и не требует никаких документов. Метод фактической стоимости вычитает документально подтвержденные расходы, связанные со сдачей в аренду, и подходит владельцам с высокими затратами на содержание, финансирование или агентские расходы.

К самому налогу муниципалитет добавляет подоходный налог, поэтому фактическая плата составляет чуть более 15% от чистой арендной платы. Налог на доход от аренды в Черногории применяется как к резидентам, так и к нерезидентам, если недвижимость находится в Черногории, поскольку источником дохода является недвижимость.

Рента, получаемая компанией, владеющей недвижимостью, вообще не является личным доходом. Это обычный доход от бизнеса, облагаемый налогом в составе корпоративной прибыли после всех коммерческих затрат, и это различие определяет выбор способа владения инвестиционной недвижимостью. Наши консультанты по недвижимости проводят это сравнение для покупателей перед покупкой.

Стандартные расходы или фактические расходы: что выбрать арендодателю?

Стандартная надбавка проще и зачастую лучше для квартиры в хорошем состоянии с низкими эксплуатационными расходами. Фактические затраты выигрывают, когда владелец имеет значительные расходы в течение года.

Фактор	Стандартное пособие	Фактические затраты
Необходимые документы	Ничего, кроме арендной платы и арендных поступлений.	Счет или выписка по каждой стоимости
Типичный победитель	Квартира новая, без ипотеки, управляет собственник.	Год ремонта, агентство под управлением, финансовая покупка
Франшиза	Фиксированный процент от валовой арендной платы	Налог на недвижимость, обслуживание, агентские сборы, страховка, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, расходы на финансирование, если это разрешено.
Риск	Никто; процент фиксированный	Запрещенные предметы при отсутствии документов
Переключение	Выбирается каждый год в возврате	Выбирается каждый год в возврате

Выбор делается в годовом отчете за этот год, поэтому арендодатель может использовать фактические затраты в год ремонта и стандартную надбавку в следующий. Мы проводим оба расчета для каждого клиента-арендодателя перед подачей декларации и выбираем более низкий налог.

Как долгосрочная аренда жилья облагается налогом и взимается?

Долгосрочная аренда частному лицу представляет собой самый простой случай: арендатор платит оговоренную арендную плату, арендодатель ведет учет и декларирует сумму в годовой декларации по НДФЛ к концу апреля следующего года, выбрав затратный метод. Налог уплачивается по факту оценки. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, и домовладелец должен зарегистрировать адрес арендатора в полиции, что является юридическим обязательством арендатора, но на практике в случае иностранных арендаторов оно возлагается на владельца.

Сдача в аренду компании, предпринимателю или учреждению меняет коллекцию. Арендатор становится налоговым агентом: он рассчитывает 15% от чистой арендной платы, уплачивает их Налоговой администрации вместе с ежемесячными отчетами и передает чистую сумму арендодателю. В этом случае у арендодателя практически ничего не останется, чтобы подать декларацию об этом доходе. Таким образом, арендодатели, которые сдают в аренду офисные помещения или помещения для персонала предприятиям, получают налоговый отпуск до поступления арендной платы. Налоговое положение компании-арендатора при этом не затрагивается; арендная плата является вычитаемой стоимостью, которую наша бухгалтерская группа учитывает, как и любые другие расходы.

Что касается туристической и краткосрочной аренды?

Краткосрочная сдача в аренду туристам – это одновременно вопрос налогообложения и вопрос туризма. Владелец регистрирует жилье в местной туристической организации, получает классификацию, которую требует муниципалитет, и регистрирует каждого гостя в установленные сроки, при этом туристический налог взимается за ночь проживания гостя. Сама аренда является налогооблагаемым доходом.

В зависимости от муниципалитета и типа жилья зарегистрированные частные арендаторы могут рассчитываться на упрощенной фиксированной основе за койко-место, а не на основе фактической арендной платы. Если такой режим не применяется или если владелец пропускает через масштабные платформы, арендная плата объявляется как обычный доход от недвижимости по ставке 15% с тем же выбором метода расчета. Владельцы, которые считают доходы платформ невидимыми, делают дорогостоящее предположение: туристическая организация, банки и платформы - все генерируют записи.

Более крупные предприятия, несколько квартир или гостевой дом, обычно принадлежат компании или зарегистрированному предпринимателю, с НДС после превышения порога оборота. Это разговор о планировании, и сравнение между частной сдачей в аренду и бизнес-структурой мы чаще всего проводим с прибрежными владельцами.

Что подают арендодатели-нерезиденты в Черногории?

Недвижимость в Черногории приносит доход из черногорского источника, поэтому арендодатель, проживающий в Германии, Великобритании или Турции, в первую очередь платит черногорский подоходный налог от аренды здесь. Действия для нерезидента:

• Получить черногорский идентификационный номер налогоплательщика
• Назначьте местного представителя для ведения корреспонденции и подачи документов.
• Храните договор аренды, квитанции об аренде и документы о расходах в доступной для представителя форме.
• Подайте годовую декларацию до конца апреля и заплатите начисленный налог.
• Сообщите об арендной плате дома и получите кредит по черногорскому налогу.

Большинство соглашений об избежании двойного налогообложения с Черногорией дают стране, где находится недвижимость, преимущественное право на налогообложение арендной платы, поэтому страна происхождения зачисляет то, что было выплачено здесь, а не облагает налогом арендную плату снова в полном объеме. Наш обзор соглашений об избежании двойного налогообложения с Черногорией объясняет, как запрашивается кредит.

Арендодатели-нерезиденты также платят муниципалитету ежегодный налог на недвижимость, отдельный от налога на доход от аренды, и мы обрабатываем оба налога в соответствии с одним мандатом для владельцев за рубежом.

Какие затраты уменьшают налоговую базу по аренде по методу фактической стоимости?

К соответствующим критериям относятся расходы, связанные с получением арендной платы, подтвержденные счетом-фактурой, контрактом или банковской выпиской. На практике список для типовой квартиры следующий:

• Ежегодный налог на муниципальное имущество
• Ремонт и техническое обслуживание, включая замену техники и мебели.
• Агентские сборы или сборы за управление недвижимостью
• Расходы на содержание здания оплачивает собственник
• Страхование имущества
• Коммунальные услуги, где их оплачивает владелец, а арендная плата включена в стоимость.
• Расходы на амортизацию и финансирование, если это разрешено правилами для объекта недвижимости.

Улучшения, увеличивающие стоимость недвижимости, такие как добавление комнаты, не являются ежегодными затратами; они добавляются к стоимости приобретения и уменьшают прибыль, когда недвижимость в конечном итоге продается, что описано в нашем руководстве по налогу на прирост капитала в Черногории.

Какие ошибки чаще всего допускают арендодатели?

Ошибки одинаковы во всех наших клиентских файлах:

• Не декларирование летней аренды на том основании, что краткосрочная аренда носит неофициальный характер.
• Сдача в аренду компании без согласования, кто будет производить удержание, поэтому налог будет уплачен дважды или не будет уплачен вообще.
• Выбор стандартного пособия в год с ремонтом 15 000 евро
• Отсутствие письменного договора аренды, что ослабляет как налоговое досье, так и юридическое положение владельца.
• Забывая, что к налогу добавляется муниципальный подоходный налог

Каждый из них фиксируется посредством короткой ежегодной проверки перед подачей заявки в апреле, и проверка обычно окупается в первый год.

Декларируйте свой доход от аренды в Черногории по самому низкому правильному налогу

Налог на доход от аренды в Черногории составляет фиксированную ставку в размере 15 % от чистой арендной платы, и чистая цифра показывает, какую выгоду получают арендодатели: правильный метод определения стоимости, документально подтвержденные расходы, правильный порядок удержания налога для арендаторов компании и декларация, поданная к концу апреля. Владельцам-нерезидентам нужен местный представитель и чистый файл; Владельцам-резидентам нужен тот же файл, а также взаимодействие с другими доходами. Отправьте нам документы об аренде и стоимости за год, и мы подготовим оба расчета и подготовим лучший; наши пакеты с фиксированной ценой включают возврат арендодателю для владельцев, которые владеют недвижимостью через нас.