Impôt sur les revenus locatifs du Monténégro 2026

Un appartement de deux chambres près de la marina Porto Montenegro se loue pour une somme considérable en haute saison, et la première question fiscale du propriétaire est généralement de savoir s'il doit ou non déclarer les semaines d'été. La réponse est oui, et la bonne nouvelle est que l'impôt sur les revenus locatifs du Monténégro est simple : 15 % du loyer net, avec le choix entre une indemnité forfaitaire de dépenses et des frais réels, et un mode de perception différent selon qui est le locataire. Ce guide explique comment sont imposées les locations de longue durée et touristiques, ce que déposent les propriétaires non-résidents et où se situent les erreurs courantes.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés au Monténégro ?

Les revenus provenant de la location de biens immobiliers constituent une catégorie de revenus personnels imposés au taux forfaitaire de 15 %. L'assiette est le loyer net : loyer brut perçu dans l'année moins charges admises. Le propriétaire choisit l'une des deux méthodes de calcul des coûts. L'allocation forfaitaire est un pourcentage du loyer brut fixé par la loi et ne nécessite aucun document. La méthode du coût réel déduit les dépenses documentées liées à la location et convient aux propriétaires ayant des frais d'entretien, de financement ou d'agence élevés.

Sur la taxe elle-même, la commune ajoute sa surtaxe, de sorte que la charge effective est légèrement supérieure à 15% du loyer net. L'impôt sur les revenus locatifs du Monténégro s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents lorsque la propriété est située au Monténégro, car la source des revenus est la propriété.

Le loyer perçu par une entreprise propriétaire du bien ne constitue pas du tout un revenu personnel. Il s’agit de revenus commerciaux ordinaires, imposés dans le cadre des bénéfices des sociétés après tous les coûts commerciaux, et cette distinction détermine le choix de la manière de détenir un immeuble de placement. Nos conseillers immobiliers effectuent cette comparaison pour les acheteurs avant l'achat.

Indemnité de frais forfaitaire ou frais réels : que doit choisir un propriétaire ?

L'allocation standard est plus simple et souvent meilleure pour un appartement en bon état avec de faibles frais de fonctionnement. Les coûts réels gagnent lorsque le propriétaire a des dépenses importantes dans l'année.

Facteur	Allocation standard	Coûts réels
Documents requis	Aucun au-delà du bail et des quittances de loyer	Facture ou relevé pour chaque coût
Gagnant typique	Appartement plus récent, pas d'hypothèque, le propriétaire le gère	Année de rénovation, géré par l'agence, achat financé
Articles déductibles	Pourcentage fixe du loyer brut	Taxe foncière, entretien, frais d'agence, assurance, charges payées par le propriétaire, frais de financement là où ils sont autorisés
Risque	Aucun; le pourcentage est fixe	Articles refusés si des documents sont manquants
Commutation	Choisi chaque année au retour	Choisi chaque année au retour

Le choix est fait dans la déclaration annuelle de cette année, de sorte qu'un propriétaire peut utiliser les coûts réels d'une année de rénovation et l'allocation standard l'année suivante. Nous effectuons les deux calculs pour chaque client propriétaire avant de déposer et choisissons la taxe la plus basse.

Comment les baux résidentiels de longue durée sont-ils imposés et collectés ?

Le bail emphytéotique à un particulier est le cas le plus simple : le locataire paie le loyer convenu, le propriétaire tient une comptabilité et déclare le total dans la déclaration annuelle de l'impôt sur le revenu des personnes physiques avant la fin avril de l'année suivante, en choisissant une méthode de coût. La taxe est payée lors de l'évaluation. Le bail doit être écrit et le propriétaire doit enregistrer l'adresse du locataire auprès de la police, ce qui est l'obligation légale du locataire mais incombe en pratique au propriétaire pour les locataires étrangers.

Un bail à une entreprise, un entrepreneur ou une institution modifie la perception. Le locataire devient mandataire : il calcule 15% sur le loyer net, le verse à l'Administration Fiscale avec ses déclarations mensuelles et reverse le montant net au propriétaire. Le propriétaire n’a alors que peu ou rien à déclarer pour ces revenus. Les propriétaires qui louent des bureaux ou des logements pour le personnel à des entreprises voient donc le congé fiscal avant l'arrivée du loyer. La situation fiscale de la société locataire n'est pas affectée ; le loyer est un coût déductible, que notre équipe comptable comptabilise comme toute autre dépense.

Qu’est-ce qui s’applique aux locations touristiques et de courte durée ?

La location à court terme aux touristes est à la fois une question fiscale et une question touristique. Le propriétaire enregistre le logement auprès de l'organisation touristique locale, obtient la catégorisation exigée par la municipalité et enregistre chaque hôte dans les délais, avec la taxe de séjour perçue par nuitée. Le loyer lui-même est un revenu imposable.

Selon la commune et le type de logement, les locataires privés enregistrés peuvent être évalués sur une base forfaitaire simplifiée par lit plutôt que sur le loyer réel. Lorsqu’un tel régime ne s’applique pas ou lorsque le propriétaire loue des plateformes à grande échelle, le loyer est déclaré comme revenu foncier ordinaire à 15 % avec le même choix de méthode de calcul du coût. Les propriétaires qui considèrent les revenus des plateformes comme invisibles font une hypothèse coûteuse : l’organisation touristique, les banques et les plateformes génèrent toutes des enregistrements.

Les grandes exploitations, plusieurs appartements ou une maison d'hôtes, appartiennent généralement à une entreprise ou à un enregistrement d'entrepreneur, avec TVA une fois le seuil de chiffre d'affaires franchi. Il s’agit d’une conversation de planification, et la comparaison entre la location personnelle et une structure d’entreprise est celle que nous avons le plus souvent avec les propriétaires côtiers.

Que déposent les propriétaires non-résidents au Monténégro ?

La propriété au Monténégro produit des revenus de source monténégrine, donc un propriétaire vivant en Allemagne, au Royaume-Uni ou en Turquie paie ici en premier l'impôt sur les revenus locatifs du Monténégro. Les démarches pour un non-résident sont :

• Obtenir un numéro d'identification fiscale monténégrin
• Nommer un représentant local pour la correspondance et le classement
• Conservez le bail, les quittances de loyer et les documents de coûts sous une forme que le représentant peut utiliser
• Déposez la déclaration annuelle avant la fin avril et payez l'impôt évalué
• Déclarez le loyer de la maison et demandez le crédit d'impôt monténégrin

La plupart des conventions de double imposition du Monténégro donnent au pays où se trouve la propriété le droit principal d'imposer le loyer, de sorte que le pays d'origine crédite ce qui a été payé ici plutôt que de taxer à nouveau le loyer dans son intégralité. Notre aperçu des Conventions de double imposition du Monténégro explique comment le crédit est demandé.

Les propriétaires non-résidents paient également la taxe foncière annuelle à la commune, une charge distincte de l'impôt sur les revenus locatifs, et nous traitons les deux sous un même mandat pour les propriétaires à l'étranger.

Quels coûts réduisent l’assiette de l’impôt locatif selon la méthode du coût réel ?

Les coûts éligibles sont ceux liés à la perception du loyer, documentés par une facture, un contrat ou un relevé bancaire. En pratique la liste pour un appartement type est la suivante :

• Taxe foncière municipale annuelle
• Réparations et entretien, y compris le remplacement des appareils électroménagers et des meubles
• Frais d'agence ou de gestion immobilière
• Charges d'entretien de l'immeuble payées par le propriétaire
• Assurance de la propriété
• Services publics où le propriétaire les paie et le loyer est inclus
• Frais d’amortissement et de financement lorsque les règles le permettent pour le bien

Les améliorations qui augmentent la valeur de la propriété, comme l'ajout d'une pièce, ne constituent pas un coût annuel ; ils s'ajoutent au coût d'acquisition et réduisent le gain lorsque la propriété est finalement vendue, ce qui est couvert dans notre guide sur l'impôt sur les plus-values au Monténégro.

Quelles erreurs les propriétaires commettent-ils le plus souvent ?

Les erreurs sont cohérentes dans tous nos fichiers clients :

• Ne pas déclarer les locations d'été sous prétexte que les locations courtes sont informelles
• Louer à une entreprise sans convenir de qui gère la retenue, donc l'impôt est payé deux fois ou pas du tout
• Choisir l'allocation forfaitaire en un an avec une rénovation de 15 000 euros
• Ne pas conserver de bail écrit, ce qui fragilise à la fois le dossier fiscal et la situation juridique du propriétaire
• Oublier que la surtaxe municipale s'ajoute à la taxe

Chacun est fixé par un bref examen annuel avant le dépôt en avril, et l'examen est généralement rentabilisé au cours de la première année.

Déclarez vos revenus locatifs au Monténégro à l'impôt correct le plus bas

L'impôt sur les revenus locatifs du Monténégro est forfaitaire de 15 % sur le loyer net, et le chiffre net représente le gain pour les propriétaires : la bonne méthode de calcul des coûts, des dépenses documentées, la voie de retenue correcte pour les locataires de l'entreprise et une déclaration déposée avant la fin du mois d'avril. Les propriétaires non-résidents ont besoin d’un représentant local et d’un dossier propre ; les propriétaires résidents ont besoin du même fichier plus l’interaction avec leurs autres revenus. Envoyez-nous votre bail et vos documents de coûts pour l'année et nous préparerons les deux calculs et déposerons le meilleur ; nos forfaits incluent le retour bailleur pour les propriétaires qui détiennent par notre intermédiaire.