Immobilien kaufen in Montenegro als Ausländer 2026: Ablauf, Steuern und Mieteinnahmen
So kaufen Ausländer 2026 Wohnungen und Häuser in Montenegro: Eigentumsregeln, Preisspannen nach Region, Grunderwerbsteuer, Grundbuchprüfung, Maklerprovision und die Besteuerung von Mieteinnahmen.
Von Montenext · Veröffentlicht 13. September 2026 · Aktualisiert 19. September 2026 · 3 Min. Lesezeit
Immobilien in Montenegro zu kaufen ist eine der wenigen Investitionen an der Adria, bei der Ausländer das Eigentum direkt auf ihren Namen eintragen lassen, in Euro bezahlen und ein Land erleben, das auf die EU-Mitgliedschaft zusteuert. 2026 liegen die Preise weiterhin deutlich unter denen in Kroatien und Italien, doch der Markt ist nicht einheitlich: Eine Wohnung mit Meerblick in Budva und ein Familienhaus bei Podgorica sind unterschiedliche Produkte mit unterschiedlichen Steuern und Renditen. Dieser Leitfaden nennt die Zahlen und beschreibt den Ablauf, den wir mit unseren Mandanten durchlaufen.
Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien besitzen?
Ja. Ausländische Privatpersonen können Wohnungen, Häuser und die meisten städtischen Baugrundstücke auf den eigenen Namen kaufen. Einschränkungen gelten für landwirtschaftliche Flächen, Wälder sowie Grundstücke in Grenz- und Küstennähe; sie werden üblicherweise über den Kauf durch eine montenegrinische Gesellschaft gelöst. Wohneigentum ist außerdem eine anerkannte Grundlage für eine befristete Aufenthaltsgenehmigung, allerdings ohne das Recht zu arbeiten. Deshalb kombinieren Gründer den Immobilienkauf meist mit einer Aufenthaltsgenehmigung über die eigene Firma.
Was kostet der Quadratmeter 2026?
| Lage | Üblicher Preis pro m² | Hinweise |
|---|---|---|
| Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi (Küste) | 2.000 bis 3.500 € | Meerblick und Neubauten am oberen Ende der Spanne |
| Bar und Ulcinj (Südküste) | 1.500 bis 2.500 € | Günstigerer Einstieg, wachsende Mietnachfrage |
| Podgorica, zentrale Viertel | 2.000 bis 2.500 € | Ganzjähriger Mietmarkt, gewerbliche Mieter |
| Podgorica, Vororte | 1.300 bis 1.700 € | Familienwohnungen, 10 Minuten vom Zentrum |
| Nikšić und der Norden | 900 bis 1.300 € | Niedrigste Preise, Bergtourismus in Kolašin und Žabljak |
An der Küste schwanken die Preise mit der Saison und mit dem Verkaufsstand neuer Bauprojekte. Podgorica bietet stabilere Renditen, weil die Mieter Unternehmen und öffentliche Einrichtungen sind, keine Touristen.
Wie läuft der Immobilienkauf ab?
- Suche direkt bei Eigentümern: Wir sprechen Eigentümer und Bauträger ohne Maklerprovision an, was in der Regel 3 % bis 5 % spart
- Grundbuchprüfung im Kataster: Eigentum, Hypotheken, Belastungen, Baugenehmigungen und etwaige illegale Anbauten
- Reservierung und Vorvertrag: meist mit 10 % Anzahlung, die unter einer schriftlichen Vereinbarung gehalten wird
- Notarieller Kaufvertrag: Unterzeichnung vor einem montenegrinischen Notar, mit vereidigtem Übersetzer, wenn Sie kein Montenegrinisch lesen
- Eintragung des neuen Eigentümers im Kataster und Zahlung der Grunderwerbsteuer
Unsere Immobilien- und Investitionsberatung begleitet jeden Schritt, von der ersten Besichtigung bis zum eingetragenen Eigentum.
Welche Steuern fallen beim Kauf und beim Halten an?
- Grunderwerbsteuer: progressiv, beginnend bei 3 % des Vertragspreises für Bestandsimmobilien
- Mehrwertsteuer auf Neubauten: wird vom Bauträger anstelle der Grunderwerbsteuer berechnet
- Jährliche Grundsteuer: von der Gemeinde festgelegt, üblicherweise 0,25 % bis 1 % des Marktwerts
- Notar- und Eintragungsgebühren: je nach Kaufpreis meist einige hundert Euro
Käufer sollten bei einer Bestandsimmobilie rund 4 % bis 6 % des Preises für Steuern und Gebühren einplanen.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert und verwaltet?
Mieteinnahmen aus Montenegro werden in Montenegro besteuert, unabhängig davon, ob der Eigentümer im Land wohnt oder nicht. Kurzzeitvermietungen an Touristen erfordern zusätzlich eine Registrierung und die Erhebung der Kurtaxe. Für Eigentümer im Ausland übernehmen wir den gesamten Zyklus: Vermarktung, Verträge, Gästeanmeldung, Rechnungsstellung, Steuererklärungen und Instandhaltung. Die Bruttorenditen liegen 2026 in einer guten Saison an der Küste üblicherweise bei 5 % bis 7 % und in Podgorica ganzjährig bei 4 % bis 6 %.
Privat kaufen oder über eine Gesellschaft?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Eine Wohnung zur Eigennutzung | Privates Eigentum ist einfacher |
| Mehrere Mietobjekte | Eine montenegrinische Gesellschaft vereinfacht Rechnungsstellung, Mehrwertsteuer und Kostenabzug |
| Landwirtschaftliche oder beschränkte Flächen | Erwerb über eine Gesellschaft ist meist erforderlich |
| Kombination mit Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis | Der Weg über die Firma deckt beides ab |
Wir rechnen vor jedem Kauf beide Varianten durch, denn die Antwort hängt davon ab, wie viele Objekte Sie halten möchten und ob Sie in Montenegro leben werden.
Immobilien kaufen in Montenegro: erst die Grundbuchprüfung, dann die Besichtigung
Schicken Sie uns das Inserat oder die Region, die Sie in Betracht ziehen. Wir prüfen das Eigentum, schätzen Steuern und Gebühren und verhandeln auf Wunsch direkt mit dem Eigentümer. Die erste Beratung ist kostenlos, per WhatsApp oder über die Kontaktseite.
Geschrieben vom Montenext-Team
Zertifizierte montenegrinische Buchhalter, Immobilienberater und Investitionsberater aus Podgorica seit 2015. Jeder Ratgeber spiegelt die Regeln wider, die wir für unsere eigenen Kunden anwenden.