Immobilienkauf in Montenegro ⁠2026⁠: Steuern, Preise, Schritte

Der Kauf einer Immobilie in Montenegro bietet einem ausländischen Investor gleichzeitig drei Dinge, die an der Adria selten sind: direkte Eigentumsrechte im eigenen Namen, einen Marktpreis in Euro und ein Land auf dem Weg zur EU-Mitgliedschaft. In ⁠2026⁠ liegen die Eintrittspreise immer noch deutlich unter denen Kroatiens und Italiens. Der Markt besteht jedoch aus mehreren Märkten: Eine Einheit mit Meerblick in Budva und eine Familienwohnung am Rande von Podgorica unterliegen unterschiedlichen Steuern, unterschiedlichen Mietern und unterschiedlichen Erträgen. Nachfolgend finden Sie die Zahlen und den Prozess, den wir verwenden, wenn wir einen Kauf mit einem Kunden planen.

Können Ausländer in Montenegro Eigentum besitzen?

Ja, direkt. Eine ausländische Person kann Wohnungen, Häuser und die meisten städtischen Baugrundstücke direkt auf ihren eigenen Namen anmelden. Drei Kategorien sind eingeschränkt: landwirtschaftliche Flächen, Wälder und Flächen in der Nähe von Staatsgrenzen und der Küste. Für diese besteht die Standardstruktur darin, über ein montenegrinisches Unternehmen zu kaufen, das den Titel besitzt.

Eigentum hat auch einen Wohnaspekt. Wohneigentum ist eine anerkannte Grundlage für eine befristete Aufenthaltserlaubnis, diese Erlaubnis berechtigt jedoch nicht zur Erwerbstätigkeit. Investoren, die hier auch ein Gewerbe betreiben, koppeln die Immobilie daher mit einer Betriebserlaubnis, die Aufenthalt und Arbeit in einem Status abdeckt.

Montenegro Immobilienpreise pro Quadratmeter in ⁠2026⁠

Standort	Typischer Preis pro m²	Was bestimmt den Preis?
Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi (Küste)	2.000 bis 3.500 €	Meerblick und Neubauten liegen im oberen Preissegment
Bar und Ulcinj (Südküste)	1.500 bis 2.500 €	Niedrigerer Einstiegspunkt, Mietnachfrage wächst weiter
Podgorica, zentrale Bezirke	2.000 bis 2.500 €	Ganzjährige Vermietung, Geschäftsmieter
Podgorica, Vororte	1.300 bis 1.700 €	Familienapartments, 10 Minuten vom Zentrum entfernt
Nikšić und der Norden	900 € bis 1.300 €	Niedrigste Eintrittspreise, Bergtourismus rund um Kolašin und Žabljak

Lesen Sie die Tabelle als zwei verschiedene Anlageprofile. Die Küstenpreise ändern sich mit der Touristensaison und der Menge an neuen Bauprojekten, die auf den Markt kommen. Daher kommt es auf den richtigen Zeitpunkt an. Podgorica verhält sich eher wie ein Einkommensvermögenswert: Mieter sind Unternehmen und öffentliche Einrichtungen, wodurch die Belegung das ganze Jahr über konstant bleibt.

Wie funktioniert der Immobilienkauf in Montenegro Schritt für Schritt?

1. Direkte Suche mit Eigentümern und Entwicklern: Wir verhandeln ohne eine Agentur in der Mitte, was typischerweise 3 bis 5 % des Preises spart
2. Überprüfung des Katastertitels: Eigentum, Hypotheken, Belastungen, Baugenehmigungen und ohne Genehmigung errichtete Erweiterungen
3. Reservierung und Vorvertrag: eine schriftliche Vereinbarung, in der Regel abgesichert durch eine Anzahlung von 10 %
4. Notariell beglaubigter Kaufvertrag: unterzeichnet vor einem montenegrinischen Notar, mit einem vereidigten Übersetzer, wenn Sie kein Montenegrinisch können
5. Eigentumseintragung: Der neue Eigentümer wird im Kataster eingetragen und die Grunderwerbsteuer wird abgeführt

In Schritt zwei liegt das größte Risiko, weshalb wir ihn abschließen, bevor Sie eine Einzahlung tätigen. Unsere Immobilien- und Anlageberatung verwaltet den gesamten Ablauf, von der Auswahlliste bis zum eingetragenen Titel.

Was kostet der Kauf und Besitz einer Immobilie in Montenegro?

• Transfersteuer: progressiv, beginnend bei 3 % des Vertragspreises für bestehende Immobilien
• Mehrwertsteuer auf Neubauten: Wird vom Bauträger anstelle der Übertragungssteuer erhoben
• Jährliche Grundsteuer: wird von jeder Gemeinde festgelegt, normalerweise 0,25 % bis 1 % des Marktwerts
• Notar- und Registrierungsgebühren: in der Regel einige Hundert Euro, je nach Preis

Planen Sie zu Planungszwecken etwa 4 bis 6 % des Kaufpreises für Steuern und Gebühren für eine bestehende Immobilie ein und addieren Sie dann die jährliche Grundsteuer zu Ihren Haltekosten.

Wie werden Mieteinnahmen aus montenegrinischen Immobilien besteuert?

Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Montenegro werden in Montenegro besteuert, unabhängig davon, ob der Eigentümer ansässig ist oder nicht. Für kurzfristige Touristen kommen zwei Pflichten hinzu: die Registrierung der Miete und die Erhebung der Kurtaxe von den Gästen.

Für Eigentümer im Ausland übernehmen wir den gesamten Einkommenszyklus: Auflistung und Vermarktung, Mietverträge, Gästeregistrierung, Rechnungsstellung, Steuererklärungen und Wartung. Auf dieser Grundlage liegen die Bruttoerträge in ⁠2026⁠ typischerweise bei 5 % bis 7 % an der Küste in einer guten Saison und bei 4 % bis 6 % das ganze Jahr über in Podgorica. Die Küstenzahl weist eine größere saisonale Varianz auf; Die Podgorica-Zahl ist die stabilere von beiden.

Privatbesitz oder ein montenegrinisches Unternehmen?

Szenario	Struktur, die wir normalerweise empfehlen
Eine Wohnung zur alleinigen Nutzung	Persönlicher Besitz, der einfachere Weg
Ein Portfolio aus mehreren Mieteinheiten	Ein montenegrinisches Unternehmen, das die Rechnungsstellung, Mehrwertsteuer und abzugsfähige Ausgaben vereinfacht
Landwirtschaftliche oder anderweitig eingeschränkte Flächen	Unternehmenseigentum, normalerweise erforderlich
Eigentum plus Wohnsitz und Recht auf Arbeit	Die Firmenroute, die beides abdeckt

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Wir modellieren beide Strukturen, bevor Sie unterschreiben, denn die richtige hängt davon ab, wie viele Einheiten Sie halten möchten, wie Sie diese vermieten und ob Montenegro Ihr Zuhause wird.

Der Kauf einer Immobilie in Montenegro beginnt mit dem Titel, nicht mit der Besichtigung

Senden Sie uns ein Angebot oder einfach die Region, die Sie im Sinn haben. Wir prüfen den Titel, berechnen die Steuern und Gebühren, prognostizieren die Rendite und verhandeln auf Wunsch direkt mit dem Eigentümer. Die erste Beratung ist kostenlos, unter WhatsApp oder über die Kontaktseite.